樓市剛回暖便遭當頭一棒：房企要沒法融資了

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-6-5 01:23:57

　最近兩月，地王頻現(xiàn)。房地產(chǎn)正在醞釀新一輪狂熱。不過，這股興奮勁還沒起來，一瓢冷水沖了下來。

　　6月初，有消息指出，監(jiān)管部門將暫停部分房企公開市場融資，包括債券及ABS等產(chǎn)品，劍指數(shù)家前期拿地激進的房企。包括旭輝，禹州，融創(chuàng)、金地及中鐵建5家，被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)的名單。其中，港股上市房企旭輝地產(chǎn)被指已遭監(jiān)管重點關(guān)注。

　　消息猛然傳出，市場虎軀一震。震蕩著那些踩在鋼絲線上的房企。

　　槍打出頭鳥

　　暫停發(fā)債，是因為近期房企和土地市場的反常表現(xiàn)。

　　有接近監(jiān)管的人士指出，由于最近出現(xiàn)一些‘地王’，已經(jīng)引起監(jiān)管的注意。在住建部的指導(dǎo)下，央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

　　上述5家房企，正是率先被曝出遭遇監(jiān)管的“出頭鳥”。

　　發(fā)債的事，得從去年說起。2018年中旬，銀行對房企的貸款持續(xù)收緊，包括信托、發(fā)債等房企的融資渠道被關(guān)閉。整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境大幅惡化，輸血渠道基本全部被封堵，現(xiàn)金流也因此急劇惡化。那可算是房企最艱難的時光。

　　熬到了2018年四季度，發(fā)債融資的窗口悄然再度打開。饑渴難耐的房企一擁而上，瘋狂發(fā)債。僅去年11月，房企發(fā)債總量高達547億，環(huán)比上漲99%。

　　2019年1月8日，金地集團拋出了200億元的大手筆融資計劃。然而，國內(nèi)融資環(huán)境仍處緊繃狀態(tài)，要把這200億籌回來，真正的融資秘訣在于ABS以及境外發(fā)行的美元債。

　　ABS全稱Asset-backed security，也叫資產(chǎn)擔保證券或資產(chǎn)支撐證券，由銀行或其他信用提供者的應(yīng)收帳款作為擔保基礎(chǔ)，通過證券市場發(fā)行的債券或票據(jù)。房地產(chǎn)的ABS，是開發(fā)商以項目未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為擔保，發(fā)行的債券。

　　在融資環(huán)境不好的2018年下半年，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品共發(fā)行265支，總發(fā)行規(guī)模2802.0億元。2019年1月，ABS市場持續(xù)火爆，當月共發(fā)行60支，總規(guī)模達514.3億元，較去年同期增長341.2%。同策研究院統(tǒng)計的「2019年一季度房企已發(fā)行ABS規(guī)模榜」中，旭輝控股以26.78億元排在第五位。禹州物業(yè)也以7.8億排在第20位。

　　隨著房企的ABS融資不斷擴大，兌付壓力急劇攀升，信用風險逐漸暴露。今年2月，多家房企的ABS發(fā)行被監(jiān)管部門頻頻摁下“暫停鍵”。其中包括“中金和昌資產(chǎn)支持專項計劃”，“招商固收-愛琴海商管（一期）資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券”“陽光壹佰購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃”等。

　　除了通過ABS發(fā)債融資之外，美元債是房企緩解資金危機的另一棵稻草。

　　國內(nèi)融資渠道走不通，不少房企把目光放在了國外。由于美元債發(fā)行不需審批，只需按照相關(guān)規(guī)定進行信息披露即可。與國外公開上市發(fā)行煩瑣的流程相比，發(fā)行美元債簡便、快速。并且，由于此前國外的低息環(huán)境，降低了所發(fā)行債券的票面利率，疊加前幾年人民幣升值，境外融資成本進一步降低。所以，低成本、高效率，讓不少房企選擇前往海外發(fā)債。

　　2019年初，旭輝控股評級由BB-上調(diào)到BB后，立即發(fā)布了3億美元優(yōu)先票據(jù)的融資計劃。此后又再次發(fā)行2.55億美元優(yōu)先票據(jù)。2月28日，禹州地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，宣布發(fā)行于2021年3月6日到期的金額為3.75億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為6.375%。

　　孫老板的融創(chuàng)則更加激進。不完全統(tǒng)計下來，2019年至今至少公布了4個融資項目。在1月份公布6億美元優(yōu)先票據(jù)后，2月再次拋出8億美元優(yōu)先票據(jù)的融資計劃，這之后，4月8日、9日，融創(chuàng)又分別公布了80億元公司債和7.5億美元的優(yōu)先票據(jù)融資計劃。合計融資規(guī)模高達超過220億，這還只是4個月的規(guī)模。

　　這些，都只是房企爭相發(fā)行美元債的冰山一角。

　　冰山是怎樣的？據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至2月底，2019年房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模達1919億元，較上年同期增長115.1%，已然翻倍。其中海外債規(guī)模達948.5億元，占比為49.4%，接近一半。

　　這說明了房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求的極為強烈，同時，可選擇的融資渠道甚少。

　　地王再現(xiàn)

　　有錢了，自然是拿地；有很多錢，則是瘋狂拿地。

　　隨著融資環(huán)境寬松，房企拿地熱情再次高漲。僅僅4月，多達18家房企拿地金額超50億元；1~4月，拿地過百億的房企更是超過28家，2018年同期24家，2017年同期僅18家。

　　如果你覺得這已經(jīng)是出乎意外，那5月份房企爭搶地塊的勢頭可以說盛況空前。僅5月8日一日，蘇州、天津、濟南在內(nèi)的10余城市進行土地拍賣，其中，總成交金額共300億元，多宗地塊高溢價拍賣。此前，蘇州等地早已紛紛出現(xiàn)地王。

　　房企開發(fā)需求資金較大，但內(nèi)生性融資基本融不來幾個錢。所以房企主要依賴的是外部融資驅(qū)動運轉(zhuǎn)。其渠道主要有債券融資、權(quán)益融資、銀行信貸、以及“影子銀行”等。其中，影子銀行在強監(jiān)管下，基本通道被堵死。而銀行信貸每年的額度，都是比較緊俏的。并且銀行優(yōu)先支持的是有限的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。其中銀行提供給房企的多以“開發(fā)貸”為主，民營類房企比較難獲取。即便獲取了，額度也遠遠不夠。

　　所以，房地產(chǎn)作為高負債運轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)，信用顯得尤為重要，其信用的核心不外乎規(guī)?；?。

　　高負債的基因，決定了房企要追求規(guī)模與市場占有率。只有做大了規(guī)模，才能“大而不倒”，拿到下半場的入場券。這也是諸多房企常以“銷售額突破千億”為目標的原因。以旭輝控股為例，2012年~2017年，旭輝集團從實現(xiàn)銷售額96億元，一躍突破千億元，成為房地產(chǎn)行業(yè)一匹黑馬。

　　千億銷售規(guī)模的背后，正是拿地環(huán)節(jié)的瘋狂。2017年，旭輝集團拿地規(guī)模同比翻番，拿地銷售比達104%。由于合同銷售的強勁表現(xiàn)，造成旭輝集團迫切需要對日后銷售增長補充可銷售資源。換言之，旭輝控股需要更多的地、建更多的房，來支撐自己的銷售規(guī)模不斷上漲。而這一切的背后，其真正需要的是更多的資金。

　　2019年前4個月中，旭輝控股在全國花費242.99億拿地，超過24個項目。到5月，旭輝控股拿地熱情不減。澎湃新聞報道，5月8、9日，旭輝控股在江蘇省句容和浙江臺州分別拿下6宗、1宗地塊。

　　杠桿、資金、土地，將房企的前行路圍成一個環(huán)形。房企通過杠桿，獲取大量資金，再去購買土地，開發(fā)房子。再加杠桿拿錢、買地、建房。整個路途中，錢是起始點。

　　有錢才有地，有地才有房。

　　被掐滅的火焰

　　出來混，遲早是要還的。

　　事實上，當前房企借錢的理由已不僅是買地及擴大規(guī)模，而是借新還舊。很多房企在此前的融資，都是靠借新還舊續(xù)命。

　　早在2018年，大批曾發(fā)行債券的房企，就步入了還款期。在當前，與房企瘋狂融資、瘋狂拿地相伴而來的，還有如山般的償債壓力。

　　據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模為4994.5億元。到2020年，這一規(guī)模上漲至6513.4億元，并將于2021年接近萬億元。也就是說，2021年的償還規(guī)模比2019年近乎翻了一倍。

　　以中鐵建為例，在2019年1月21日，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司發(fā)行的30億元公司債券第一期掛牌。其一季度財報顯示，中鐵建長期借款與應(yīng)付債券總和，共計約934億元人民幣。負債合計更是高達約1323億，負債率高達84.16%。

　　目前，房企新發(fā)債所募集資金的大部分，都是用于償還舊債。例如融創(chuàng)在4月發(fā)布7.5億美元優(yōu)先票據(jù)時，就提及將用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資。

　　旭輝控股發(fā)行的那2.55億美元優(yōu)先票據(jù)，公告中也表示將用于現(xiàn)有債務(wù)再融資或一般企業(yè)用途。禹州地產(chǎn)的3.75億美元優(yōu)先票據(jù)，主要用作現(xiàn)有債務(wù)再融資及少部分用作一般營運資金。

　　不過，現(xiàn)在借新的渠道被封堵了，舊債也到了償還的時刻。此時此刻收緊發(fā)債，作為資金的收割機，這些房地產(chǎn)企業(yè)，激情四射的時代或已經(jīng)終結(jié)。

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