房貸該“提前”還清嗎？專家：10月起，選擇要變了

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-10-19 15:23:29

房貸該“提前”還清嗎？專家：10月起，選擇要變了。

最近，購(gòu)房者探討最多的莫過(guò)于從10月8日開始的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)變化，根據(jù)央行新規(guī)定，從10月份開始，銀行個(gè)人按揭貸款利率不再以央行基準(zhǔn)利率為依據(jù)，而是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

很多人第一個(gè)疑惑是，新舊切換之后，房貸利率會(huì)不會(huì)有所上漲呢？其實(shí)這一點(diǎn)不用擔(dān)心太多，根據(jù)已經(jīng)公布的各大城市新的LPR利率貸款標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，平穩(wěn)過(guò)渡為主，沒有多大變化，不過(guò)也有不少城市有稍微變動(dòng)。

根據(jù)易居研究院對(duì)全國(guó)的14個(gè)主要典型城市進(jìn)行的房貸利率測(cè)算（4個(gè)老牌一線城市、7個(gè)主要典型的二線城市、3個(gè)具有代表性的三四線城。）經(jīng)過(guò)測(cè)算得出很多城市的利率都有不同程度上浮情況，如果按照平均數(shù)來(lái)算，100萬(wàn)元的貸款本金，在新的利率下，首套房月供增加了大約6元左右，二套房的貸款月供增加了大約15元左右。根據(jù)易居研究的城市來(lái)看，二線城市的新房貸負(fù)擔(dān)有所增加，三四線城市沒有太大變化，有的甚至減輕情況。

對(duì)于LPR利率切換之后的主要關(guān)注點(diǎn)，其實(shí)還有一個(gè)，那就是今后按揭貸款期內(nèi)利率變動(dòng)情況如何，根據(jù)這一次的新規(guī)定，個(gè)人購(gòu)房者在選擇貸款利率的時(shí)候有2種選擇，第一是在貸款期內(nèi)利率保持不變，貸款30年如果是利率X%，那么在30年里直到房貸還完都是保持利率X%。還有一種是浮動(dòng)利率，購(gòu)房者可以選擇一年切換一次利率，新的利率按年調(diào)整，通常是貸款發(fā)放后每年1月1日起按上一工作日公布的LPR相應(yīng)調(diào)整。

根據(jù)紅星新聞報(bào)道，如果購(gòu)房者選擇了浮動(dòng)的貸款利率，那么如果LPR發(fā)生新的變化，對(duì)于貸款期間的購(gòu)房者而言，每年的實(shí)際執(zhí)行貸款利率也會(huì)隨之發(fā)生改變，也就是說(shuō)，購(gòu)房貸款人每年的月供也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。例如今年你的月供可能是3000元/月，明年由于貸款利率的浮動(dòng)變化月供到了3010元，后一年可能因?yàn)橘J款利率的變化月供2990元，這都是有可能的。

新規(guī)下，房貸該“提前”還清嗎？10月起確定了，內(nèi)行：確實(shí)不建議。之所以這樣說(shuō)，有沉淀的道理和過(guò)去總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。

首先，我們看一則報(bào)紙，這也是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士經(jīng)常用來(lái)舉例子的一張圖，很具有代表性，報(bào)紙上顯示是1989年的房?jī)r(jià)報(bào)道，具體是哪座城市我們不得而知（應(yīng)該是上?；蛘弑本?，根據(jù)報(bào)紙信息，在當(dāng)時(shí)人們已經(jīng)認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高了，赫然寫著“令人咂舌”四個(gè)大字，對(duì)于當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)極力吐槽，每平米房?jī)r(jià)達(dá)到了1600元-1900元，兩居室的房子最少需要6萬(wàn)元才行，一名大學(xué)生節(jié)衣縮食每個(gè)月才能省下來(lái)50元，要花上100年才能買得起房子。

不過(guò)透過(guò)這張報(bào)紙的現(xiàn)象看本質(zhì)，在1989年當(dāng)時(shí)畢業(yè)生大約月薪是89元左右，假如當(dāng)時(shí)這位大學(xué)生用盡所有積蓄湊夠了買房首付款，再假如當(dāng)時(shí)就有按揭貸款買房方式的話，采用按揭貸款30年，那么月供就需要60元，什么概念呢，60元相當(dāng)于當(dāng)時(shí)月薪的80%比例，可謂是一筆巨款。30年之后剛剛好到2019年是最后一年，每個(gè)月依然需要向銀行償還60元的巨款，但是我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很搞笑的問(wèn)題，現(xiàn)在的60元算什么呢？每天的開銷最起碼都好幾百元了，現(xiàn)在的60元連一個(gè)好吃的披薩都買不起。

其實(shí)，這背后就是專家孜孜不倦為購(gòu)房者提醒“不要提前還款”的本質(zhì)原因，根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的貨幣是對(duì)內(nèi)持續(xù)貶值的，在持續(xù)貶值的情況下，30年前的5萬(wàn)元在30年后字面數(shù)字不變的情況下，可能相當(dāng)于現(xiàn)在的100萬(wàn)元-100萬(wàn)元。如果當(dāng)時(shí)就還掉5萬(wàn)元，就相當(dāng)于還了現(xiàn)在的100-200萬(wàn)元，但是如果借款能推遲到2019年還，則仍然是還款5萬(wàn)元，真可謂是毛毛雨。

其次，專家之所以不建議提前還款，還有一個(gè)更深層次的原因，那就是對(duì)未來(lái)的M2漲幅預(yù)測(cè)，在過(guò)去的幾十年里，我國(guó)的M2增速始終高于GDP增速，這也就直接導(dǎo)致貨幣持續(xù)貶值，M2相當(dāng)于社會(huì)上所有的現(xiàn)金購(gòu)買力，GDP相當(dāng)于生產(chǎn)的貨物，二者應(yīng)該具備相互適應(yīng)的關(guān)系：

M2增速＞GDP速度，那么就會(huì)錢不值錢，通脹；
M2增速＜GDP速度，那么就錢越來(lái)越值錢，通縮。
在過(guò)去的幾十年里，M2增速＞GDP速度直接導(dǎo)致了通脹持續(xù)存在，過(guò)去10年，我國(guó)的M2與GDP增速的的平均差值大約為6.83%。因此我國(guó)在過(guò)去十年的實(shí)際通脹率也大約是6.83%，在一些特殊的年份里，如2009年M2與GDP的增速差距達(dá)到了10%以上。所以才出現(xiàn)了上述的情況。

而在近些年以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式持續(xù)改變，2018年我國(guó)M2增速由過(guò)去的雙位數(shù)上漲降低到了8.1%，2018年GDP增速為6.7%，依然是高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的。未來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和軟著陸，未來(lái)會(huì)略有放緩，但是在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，M2從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言略高于GDP增速是合理水平，應(yīng)該保持在6%左右，所以現(xiàn)金仍然有進(jìn)一步貶值區(qū)間。

當(dāng)大家都知道錢存在銀行并不劃算的時(shí)候，越來(lái)越多人開始考慮如何理財(cái)、如何花錢的道理，買房在過(guò)去成為一種最好的保值方式，隨著房?jī)r(jià)平穩(wěn)，買房增值已經(jīng)不可取，但是把錢提前還給銀行房貸，似乎也不劃算。

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