樓市隱形炸彈？136家房企負債6.6萬億平均484億

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-11 10:19:28

A股房企年報披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長幅度達34%，這意味著平均每家負債高達484億元。

　　不過，這136家上市房企的總資產(chǎn)總計為8.3萬億元，同比增長幅度達31%，與負債增長水平相差3個百分點。值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2017年，這136家上市房企的平均負債率為79.1%，去年則為77.25%，上升了1.85個百分點。

　　《證券日報》記者注意到，136家房企中，有35家資產(chǎn)負債率超過80%紅線，占比接近26%。

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這136家上市房企中，負債超過百億元的房企總計為67家，占比49%；負債超過300億元的房企有37家，占比為27%，其中，萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)和華夏幸福負債均超過3000億元，分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元和3048.3億元。

　　有業(yè)內(nèi)分析師向《證券日報》記者表示，龍頭房企負債規(guī)模已經(jīng)逼近萬億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。部分中型房企為了規(guī)模擴張，2016年拿了很多高價地，發(fā)行了大量公司債，有些公司債將在今年進入還款期，高價地又受到限價政策限制，難以入市銷售，資金成本持續(xù)上漲，負債率持續(xù)走高。

　　從資產(chǎn)負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊?！蹲C券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，截至2017年年底，資產(chǎn)負債率大于80%房企占26%，在70%-80%之間占比為24%。值得一提的是，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率超過80%的房企有22家，占比為16%；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率70%—80%的房企有30家，占比為22%。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)房企與《證券日報》記者交流時表示，負債率在60%左右比較舒服，讓企業(yè)既有擴張能力，資金鏈也相對安全。但房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿運營模式一直難以改善，雖有些房企在資產(chǎn)負債率超過80%會有危機感，一般會采用多種方式優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，降低負債率。但有些中小房企手中的高價地，由于限價難以入市，銷售周期拖長，銷售收入尚難以大量回流，為了生存，已經(jīng)開始涉及民間借貸或者短期過橋貸款等資金。

　　值得關注的是，民間借貸資金是一把雙刃劍，可以幫助企業(yè)彌補短時間的現(xiàn)金流缺口，但是如果市場風向變化，民間借貸的風險就會迅速暴露出來。比如2012年至2014年的房地產(chǎn)市場下行周期中就曾出現(xiàn)企業(yè)因為民間借貸導致現(xiàn)金流危機而破產(chǎn)的案例，足可見其風險。

　　中信證券一份研究報告顯示，2017年一季度開始，不論是行業(yè)還是重點公司，杠桿率都有明顯提升。在2017年年底，凈負債率的下降曾經(jīng)出現(xiàn)過一次性下降，但到2018年一季度又重回上升通道。

　　中信證券房地產(chǎn)分析師認為，2017年年底凈負債率下降可能是暫時的，是年底項目公司賬面現(xiàn)金暫時性回流的結(jié)果。不過，板塊的債務償付能力沒有問題。2018年一季度末，板塊現(xiàn)金是短期有息負債的1.11倍，重點公司達到1.32倍。企業(yè)杠桿率提升，一方面是企業(yè)主動增加拿地和建設開支，擴大經(jīng)營規(guī)模的結(jié)果；另一方面也是企業(yè)擔心資金成本上升，未雨綢繆，搶占融資節(jié)點增加負債的結(jié)果。

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