未來三年樓市處于蓄力期房價(jià)持平穩(wěn)房租或上浮

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-16 10:12:53

5月14日下午，尚舒房精心準(zhǔn)備的白先聲第二講如期而至，創(chuàng)始人大白認(rèn)為，2017年后，全國及深圳房市的分化已相當(dāng)明顯，未來2年是關(guān)乎中國產(chǎn)業(yè)升級(jí)及進(jìn)一步經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口期，社會(huì)主力關(guān)注度不會(huì)集中在房產(chǎn)和金融資產(chǎn)方面，而是更多的在實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，樓市處于是蓄力期，房價(jià)將保持平穩(wěn)。

　　大白在會(huì)上表示，短期看“租售比”沒有意義。他認(rèn)為，經(jīng)歷過2007年之前4%-6％較高的租金回報(bào)率時(shí)期，也正經(jīng)歷著1.5%左右的低回報(bào)率時(shí)期，有高有低有變化，所以租售比是個(gè)動(dòng)態(tài)概念，跟經(jīng)濟(jì)狀況、發(fā)展規(guī)律相關(guān)，短期的高低并不能說明房價(jià)或者租金不合理。

　　此外，目前我國租賃目前也沒法代替買賣，因?yàn)榇蠖嗌鐣?huì)資源和物業(yè)所有權(quán)掛鉤。還有國民消費(fèi)心態(tài)問題，大白稱，即便未來中國的租賃保障越來越完善，租賃產(chǎn)品越來越充分多元，能夠代替買賣。但由于國民傾向于獲取延遲消費(fèi)，獲取資產(chǎn)的特性，會(huì)導(dǎo)致愿意購買資產(chǎn)的比例高于其他地區(qū)。

　　不過，大白提出，在“租售并舉”的主基調(diào)下，由政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的租賃及保障物業(yè)的比例會(huì)升高，我國租售之間不可替代的關(guān)系會(huì)有一定緩解。加之人的消費(fèi)意識(shí)以及對(duì)資產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變。5到6年的時(shí)間內(nèi)，一線城市的租金回報(bào)率有可能上升到2%到3%。

　　大白認(rèn)為“房價(jià)永遠(yuǎn)漲”的觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的，中國房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)太實(shí)質(zhì)性的大跌，所以說能夠讓人記得住的就是上漲。視野偏差都停留在了上漲，沒漲的時(shí)候都沒有關(guān)注，而不是說一直都在上漲。

　　“過去金融支撐、貸款進(jìn)入房地產(chǎn)套利的行為增加，樓市一定程度上進(jìn)入了資金推動(dòng)的階段。”在大白看來，目前，投資客基本上已經(jīng)被充分?jǐn)D出，樓市逐步回歸到需求推動(dòng)。

今年可關(guān)注剛需物業(yè) 拆遷房適合資金實(shí)力雄厚的購房者

　　會(huì)上，大白梳理了近年來的樓市政策，從2016年“325”到“104”加深了限購限貸；2017年租售并舉，金融貸款緊縮；18年三價(jià)合一和大灣區(qū)的概念……他認(rèn)為，雖然兩年時(shí)間政策看似頻密，但從歷史上看并不太高。

　　值得注意的是，大白表示，大灣區(qū)不是房地產(chǎn)政策，不能都以炒房的視角看待。未來當(dāng)大灣區(qū)內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、社會(huì)基礎(chǔ)發(fā)展到一定程度以后，才會(huì)對(duì)物業(yè)產(chǎn)生明確的推動(dòng)價(jià)值，房價(jià)才會(huì)有相應(yīng)的推動(dòng),這是長期的過程，不要短期的看待這個(gè)概念。另外，政府的調(diào)控政策已經(jīng)越來越成熟，人們要正確地認(rèn)識(shí)政策，切忌夸大。

　　大白建議今年大家可以關(guān)注剛需物業(yè)，要看階段做選擇。在拆遷房方面，適合于資金實(shí)力較強(qiáng)的人，但要警惕時(shí)間上存在不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)位方面，從新生兒數(shù)量可推測(cè)，深圳的學(xué)位缺口將長期存在，學(xué)位矛盾也會(huì)持續(xù)升級(jí)，名校集團(tuán)后，學(xué)校差異還是會(huì)有所分化的，要學(xué)會(huì)甄別和判斷。

微觀建議：選房不要高估或低估學(xué)會(huì)考慮前置與后置因素

　　在微觀選房中，大白羅列出在選房過程中容易高估的因素，其中包含單一設(shè)施、高價(jià)樓盤“拉動(dòng)”、市區(qū)內(nèi)新增的地鐵、景觀。在他眼中，能夠帶來大量購買力的單一設(shè)施，才有意義；高價(jià)樓盤拉動(dòng)周邊房價(jià)的前提是它們之間具有可替代性；新增地鐵不會(huì)為市區(qū)帶來產(chǎn)業(yè)人口的變化，只有激活原本通勤不適合達(dá)到的區(qū)域才能發(fā)揮效益；景觀要素在不同時(shí)期表現(xiàn)不同，但容易被高估。

　　此外還有容易被低估的因素，學(xué)位房的實(shí)際距離、綜合體、新盤交房期的真空期。小白建議，接送孩子影響整個(gè)家庭的日常生活，學(xué)位房的微觀距離影響很大。另外，綜合體比地鐵帶來的效果更大，現(xiàn)在商業(yè)空間提供的服務(wù)和品質(zhì)已經(jīng)越來越分離家的概念，綜合體會(huì)成為生活的重要組成部分。值得注意的是，在新房交接的短期內(nèi)，還可以買到相對(duì)便宜的物業(yè)。

　　此外，微觀選房還需要考慮前置因素和后置因素。前置因素，即指通常買房前，人們會(huì)考慮的因素，包括學(xué)位、通勤、戶型、樓層、車位、實(shí)用率；后置因素主要為物管、人群、層高、微觀位置，大白表示，前置因素決定你想不想買這個(gè)樓盤，后置因素決定你入住后舒適度。

　　另外還有搖擺因素，包括現(xiàn)代商業(yè)、朝向、景觀、單一設(shè)施。大白稱，現(xiàn)代商業(yè)綜合體的影響力在逐漸上升；朝向在不同檔次的物業(yè)中表現(xiàn)差異非常大，影響占比也不一樣，檔次越高，影響越大；景觀在不同的預(yù)期下差異也非常大；單一設(shè)施要具體分析，不是都具備推動(dòng)作用。