海外融資額暴漲一倍房企：錢緊還得擴(kuò)張

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-5-21 09:28:11

近日，國家發(fā)改委網(wǎng)站的外債管理板塊公示信息顯示，對融創(chuàng)、萬科、首創(chuàng)、金科、華遠(yuǎn)等多家房企的境外發(fā)債予以備案登記，如計算上此前批復(fù)的萬達(dá)、旭輝、陽光城、富力等多家房企的境外發(fā)債備案，已有超過十家房企在不到一個月的時間發(fā)行境外債券?！扒皫啄杲o企業(yè)打電話，說到發(fā)海外債，不少企業(yè)都很謹(jǐn)慎，甚至是排斥，而到了現(xiàn)在，許多以前覺得‘很麻煩、不值當(dāng)’的企業(yè)都開始主動問起海外發(fā)債。”一位花旗銀行高級投顧笑稱，企業(yè)部負(fù)責(zé)海外融資業(yè)務(wù)的同事近來成了最晚下班的。

　　在“防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險”的大環(huán)境下，國內(nèi)融資環(huán)境日益收縮，而對處于規(guī)模賽跑關(guān)鍵期的各大房地產(chǎn)企業(yè)來說，不斷融資為拿地擴(kuò)張輸血又是必然，這一矛盾引發(fā)境外融資再度火熱。

　　規(guī)模、成本平衡點

　　從歷史數(shù)據(jù)來看，盡管境外融資的政策在2015年就已放松，但房企的境外融資在2017年才呈現(xiàn)出井噴式的增長態(tài)勢。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年房企境外融資388.6億美元，同比2016年的140.6億美元上漲了176%。

　　與之形成鮮明對比的是境內(nèi)公司債的斷崖式跌落，易居中國數(shù)據(jù)顯示，2017年房企境內(nèi)公司債規(guī)模為437億元，相比2016年4527億元的數(shù)值下降超過90%。

　　境外融資原本被視為境內(nèi)融資的補(bǔ)充方式之一，但就目前的態(tài)勢看，境外融資有成為房企最主要融資方式的可能性。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，4月份有超過10家上市房企發(fā)布境外融資公告，總金額接近600億元，占4月上市房企融資總額約60%。

　　境內(nèi)整體融資環(huán)境的收縮是產(chǎn)生這一變化的重要因素之一。

　　國金證券首席宏觀分析師邊泉水表示，今年整體的社會融資環(huán)境相對溫和，但不同行業(yè)的融資環(huán)境會發(fā)生分化，“有些行業(yè)風(fēng)險較高，風(fēng)險溢價就會提升，融資方會要求提供更高的利潤水平，信用利差在擴(kuò)大，這一點對房地產(chǎn)行業(yè)來說是不利的?！?br />
　　一位國內(nèi)百強(qiáng)房企的財務(wù)總監(jiān)透露，目前國內(nèi)在房企發(fā)債上雖然略有放松，但總體門檻依然很高，只有主要的龍頭房企能拿到發(fā)債批準(zhǔn)，除此之外，銀行信貸也受到了嚴(yán)格管控，資金成本連月高企。

　　據(jù)了解，自2017年下半年開始，房企境內(nèi)發(fā)企業(yè)債呈現(xiàn)些許回暖的態(tài)勢。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至2018年5月，已有12家上市房企發(fā)行23項公司債，總數(shù)額達(dá)到322億元，遠(yuǎn)超去年同期。但境內(nèi)發(fā)行的債券普遍規(guī)模較小，債券平均額度為14億元，同期境外發(fā)行債券的平均額度則達(dá)到41億元。

　　房企的銀行信貸融資形勢依舊嚴(yán)峻，中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘公開表示，2018年一季度新增的房地產(chǎn)貸款是1.9萬億元，占同期各項貸款增量的比重比去年的占比低2個百分點，下一步人民銀行將繼續(xù)堅持穩(wěn)健中性的貨幣政策。

　　另一方面，房企的“規(guī)模大戰(zhàn)”絲毫沒有偃旗息鼓的征兆，克而瑞發(fā)布的《2018年1-3月中國房企新增貨值TOP100》顯示，今年房企拿地節(jié)奏相比去年有所加快，1-3月新增貨值排行榜TOP100門檻約59億元，近2017年全年150億元新增貨值門檻的四成。

　　前述房企財務(wù)總監(jiān)略有些無奈地表示：“在融資環(huán)境不佳的情況下，我們希望控制融資成本，但是又要保證擴(kuò)大規(guī)模的速度，避免被同行甩下去。大家都發(fā)境外債券，你不發(fā)，資金就比別人少，（境外債券）發(fā)多了，融資成本又難控制，這是一件需要平衡的事?！?br />
　　房企的境外發(fā)債成本高于境內(nèi)發(fā)債成本，這與前文中提到的境內(nèi)外債券評級制度有密切關(guān)系，國際投資市場對易受政策影響的國內(nèi)房企持謹(jǐn)慎態(tài)度，特別是評級低的房企，使得其票面利率就已經(jīng)大于在國內(nèi)發(fā)債的票面利率。

　　不過，前述房企財務(wù)總監(jiān)透露，由于受到2017年以來人民幣對美元的匯率持續(xù)上升等因素的影響，境外融資目前處于一個相對較低的成本點位，這也是目前境外融資成本還在可控范圍內(nèi)的一個重要因素。

　　但是，在美元存在加息預(yù)期的情況下，目前以美元債為主的房企境外發(fā)債面臨成本持續(xù)升高的風(fēng)險。“房企收入以人民幣為主，而境外債的償還以美元支付，如果美元升值，就意味著未來要以更多的人民幣償還債務(wù)，這之間產(chǎn)生的匯差未來是要計提到成本里的。”

　　各個房企是否找到了境外融資一系列不可控因素及規(guī)模擴(kuò)張之間的平衡點？前述房企財務(wù)總監(jiān)稱，“現(xiàn)階段大家心里都是有本賬的，也可以看到都在做包括資產(chǎn)證券化等渠道的創(chuàng)新，但是如果保持現(xiàn)階段競賽式的境外融資，很難說會不會失衡?！?br />
　　境外發(fā)債新高

　　“目前來看，銀團(tuán)貸款幾乎絕跡，基本上以企業(yè)債為主，還有部分可轉(zhuǎn)債?！鼻笆鲐攧?wù)總監(jiān)對記者表示，目前房企境外融資的主要方式是債券融資。

　　中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，今年房企海外融資數(shù)額達(dá)到233.2億美元，同比上漲達(dá)107%，僅4月單月的融資金額就達(dá)到了88億美元。記者查詢發(fā)現(xiàn)，88億美元的海外融資均為企業(yè)債。

　　上述財務(wù)總監(jiān)透露，銀團(tuán)貸款是境外融資的渠道之一，指單一企業(yè)向由一家或數(shù)家境外銀行牽頭的銀行集團(tuán)申請貸款，國內(nèi)企業(yè)能夠申請到大規(guī)模銀團(tuán)貸款的極少，以擁有最高評級、財務(wù)狀況佳的央企為主，房企中，華潤置地、中海地產(chǎn)等都獲得過百億元規(guī)模的銀團(tuán)貸款。

　　與銀團(tuán)貸款相比，境外債券融資的門檻較低，該財務(wù)總監(jiān)稱，大部分在國內(nèi)運(yùn)營良好的企業(yè)都能發(fā)債，“通常來說，國內(nèi)評級AA以上、央企國企、百億規(guī)模的企業(yè)發(fā)債成功率高，但也不是硬性規(guī)定，也有境內(nèi)評級BB+級的房企，在境外成功發(fā)行無評級美元債，利率在12%左右?！?br />
　　同時，由于自2015年起，發(fā)改委、人民銀行、外匯局相繼發(fā)布了眾多放松企業(yè)跨境融資的政策。

　　據(jù)介紹，海外發(fā)債目前有兩種常見的形式，一種是境內(nèi)企業(yè)主體直接發(fā)債，一種是通過專為發(fā)債設(shè)立的境外子公司——特殊目的公司（SPV）間接發(fā)債。

　　確定發(fā)債形式后，發(fā)債房企會選擇一家或數(shù)家國際投行作為承銷商，并選定一家主承銷商負(fù)責(zé)發(fā)債的結(jié)構(gòu)設(shè)計、盡職調(diào)查、路演、銷售、定價、建檔等流程，同時，主承銷商也負(fù)責(zé)與債券發(fā)布的律師、審計師、信托人、評級機(jī)構(gòu)、交易所等中介機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)。

　　這一階段中，有多個要素影響發(fā)債房企的融資成本，其中評級的影響最大。

　　前述花旗銀行高級投顧表示，評級上的差距直接決定房企的融資成本，“國內(nèi)發(fā)行AAA級債券的利率在3%-4%之間；境外BBB級債券的利率中樞在7%左右，中小企業(yè)的無評級債券利率超過11%。單這一塊的成本就相差好幾倍?！?br />
　　該高級投顧對記者表示，由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受政策等因素的影響較大，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)對國內(nèi)房企評級十分嚴(yán)格，房企在境內(nèi)、境外評級中的差異可達(dá)到11檔，境內(nèi)AAA評級房企在境外評級普遍為BBB及以下，僅財務(wù)表現(xiàn)好、品牌知名度高的房企能拿到國際上的高評級。

　　選擇不同海外發(fā)債形式也是為了獲取更好的評級，前述財務(wù)總監(jiān)介紹，直接發(fā)債的債券債項評級與企業(yè)主體的評級一致，適用于本身評級較高的企業(yè)，而間接發(fā)債的債券有獨立的債項評級，且可以通過企業(yè)主體的維好協(xié)議、回購承諾等進(jìn)行增信，適用于評級不高的企業(yè)。

　　除評級外，債券發(fā)行選擇公募還是私募、債券期限長短、單一承銷商或多承銷商承銷等因素也會影響房企的融資成本。

　　前述花旗銀行高級投顧表示，公募債券在交易所掛牌上市，流動性會更好，但中介費(fèi)用是私募形式的一倍多，“一般來說，公募的中介費(fèi)用是0.35%左右，私募大概0.15%?！贝送?，中長期債券相對短期債券籌資風(fēng)險小、成本更高，多承銷商承銷也能夠分散籌資風(fēng)險，但成本較高。

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