輕資產(chǎn)融資又進一步全國首單住房租賃儲架式租金ABS項目

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-7-20 09:46:50

房企在長租公寓輕資產(chǎn)融資探索上又進一步。日前，世茂集團（下稱“世茂”）在上交所發(fā)布“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”（簡稱“世茂住房租賃租金ABS”），該項目是全國首單住房租賃儲架式租金ABS項目，儲架規(guī)模10億元，首期發(fā)行5億元。

　　而恒大在7月5日發(fā)行的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”，產(chǎn)品規(guī)模高達100億元，與碧桂園、保利等重資產(chǎn)的REITs模式類似。

　　相比之下，世茂住房租賃租金ABS規(guī)模小得多。對此，易方達資產(chǎn)管理有限公司固定收益與不動產(chǎn)投資部副總經(jīng)理車陽分析，恒大、碧桂園、保利的重資產(chǎn)類REIT是打通資金渠道的方式，額度比較大；世茂是輕資產(chǎn)的租賃ABS，沒有實物資產(chǎn)的抵押或過戶，融資規(guī)模有限（30億的估值，首期只發(fā)行5億），這個產(chǎn)品與魔方在2017年初發(fā)行的公寓ABS類似，只是這次的主體是開發(fā)商，而且是自持物業(yè)，比較適合短期內(nèi)不想（或不能）出售的住房物業(yè)，實現(xiàn)一定規(guī)模的融資。

　　受限于發(fā)債收緊，房企近期紛紛啟動房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的融資計劃，21世紀經(jīng)濟報道記者了解，旭輝近期也在積極推行輕資產(chǎn)化的住房租賃ABS產(chǎn)品。

　　輕資產(chǎn)融資破冰“租購并舉”的時代背景下，住宅市場投資熱度減緩、存量地產(chǎn)價值模型也相應重構(gòu)。金融創(chuàng)新時的現(xiàn)金流與利率“游戲”，是解決企業(yè)流動性的關(guān)鍵。正如安間資產(chǎn)創(chuàng)始人兼董事長程遠評論，從變現(xiàn)角度看，長租公寓的資產(chǎn)變現(xiàn)操作方式還處于摸索階段，很可能兩三個月后會推翻現(xiàn)在的體系和做法；從業(yè)務發(fā)展來看，ABS在短期內(nèi)私募抵押型REITs和權(quán)益型REITs仍將是主流，但與國際接軌發(fā)展標準公募ABS是趨勢。

　　目前長租公寓運營機構(gòu)、房地產(chǎn)投資基金一般是先將物業(yè)部分股權(quán)出售給保險公司等長期資金持有方，再協(xié)同后者共同發(fā)行REITs。只是運營物業(yè)年化收益僅為3%~4%，租金回報率遠遠低于保險資金長期投資回報預期值。因此，多數(shù)保險公司對長期持有運營項目的投資持謹慎態(tài)度。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，相當于是一些“重資產(chǎn)”運營的長租公寓，此類項目有了資產(chǎn)支持，所以風險相對可控。

　　房企為盤活存量資產(chǎn)，將“資產(chǎn)池”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y金池”，也為了解決“重資產(chǎn)”長租公寓投資回收周期問題，完善“重資產(chǎn)”企業(yè)“開發(fā)、持有、證券化退出”的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，長租公寓資產(chǎn)證券化因此被激活。

　　REITs成為房企布局租賃住房業(yè)務、占據(jù)租賃住房市場的重要投融資工具。車陽指出，之前長租公寓的輕資產(chǎn)模式，一般都是二房東來發(fā)的，比如魔方和盛煦，因為沒有資產(chǎn)價值的增信（僅有收益權(quán)），所以需要外部機構(gòu)擔保，會增加成本。而且發(fā)行期限較短，規(guī)模也很低。世茂這種開發(fā)商主體的輕資產(chǎn)ABS，一是可以解決主體增信問題，二是通過把期限拉長至20年，也在一定程度上擴大了融資規(guī)模。

　　此外車陽認為，可能還有個好處，就是對于企業(yè)的靈活度，重資產(chǎn)不過戶，處置或變現(xiàn)的安排，比較容易。而且作為開發(fā)商，儲備項目多，資產(chǎn)替換也方便。比如，世茂此次作為儲架發(fā)行的目標資產(chǎn)，就是世茂嘉年華開發(fā)的位于杭州市江干區(qū)的世茂天宸項目，包括48套可租賃住宅和732套可租賃房。

　　“不排除這些資產(chǎn)將來有出售計劃，因此世茂在這次融資上的結(jié)構(gòu)安排要靈活一些。”車陽認為，相對于重資產(chǎn)ABS，世茂的輕資產(chǎn)ABS優(yōu)勢在于靈活性。

　　世茂ABS創(chuàng)新

　　去年以來發(fā)行的保利租賃住房REITs、碧桂園租賃住房REITs等多單租賃住房REITs說明，長租公寓發(fā)展方向是資產(chǎn)證券化。

　　相比之下，世茂已在物業(yè)費、購房尾款、酒店等方面做過ABS產(chǎn)品，世茂近兩年來對于金融創(chuàng)新領(lǐng)域的價值認知和實踐走在行業(yè)前列。

　　世茂近兩年開啟ABS創(chuàng)新之路：2015年發(fā)行全國首單ABS項目、全國首單購房尾款ABS項目，2016年發(fā)行酒店ABS項目，也是世茂在非住宅領(lǐng)域的首次證券化實踐。同時在2017年世貿(mào)完成全國首單地產(chǎn)類租賃ABS項目，并且世貿(mào)在該領(lǐng)域應該有想配套化，因為在2017年世貿(mào)又發(fā)行的全國銀行間市場首單商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）。隨后的10月30日，世茂首單供應鏈金融ABS項目出爐，證券規(guī)模儲架額度100億元，首期發(fā)行規(guī)模6億元。

　　以此次世茂住房租賃租金ABS為例，獲得了AAA評級，期限20年，票面利率5.6%。項目原始權(quán)益人為上海薇捷企業(yè)管理有限公司，財務顧問為江蘇銀行，聯(lián)合交易安排人為華能貴誠與招商銀行，資產(chǎn)評估機構(gòu)為世聯(lián)評估，評級機構(gòu)為聯(lián)合信用評級公司，審計師/現(xiàn)金流預測機構(gòu)為中興財光華，法律顧問為大成，資產(chǎn)服務法律顧問為融孚律師事務所，增信主體和承諾人為世茂集團。

　　這項產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的靈活性體現(xiàn)于，原始權(quán)益人將貨幣資金委托給華能貴誠信托設立“華能信托·世茂住房租賃”單一資金信托，從而擁有“華能信托·世茂住房租賃”單一資金信托的信托受益權(quán)。信托項下，華能信托以信托資產(chǎn)向借款人發(fā)放信托貸款。

　　可租賃住宅部分為建筑面積1.49萬平方米的房屋所有權(quán)和所分攤的剩余使用年期為66.5年住宅用途國有出讓土地使用權(quán)，共計48套?？勺赓U房部分為建筑面積約5.5萬平方米的房屋所有權(quán)和所分攤的剩余使用年期為36.5年公寓用途國有出讓土地使用權(quán)，共計732套。

　　值得一提的是，根據(jù)世聯(lián)評估出具的《浙江省杭州市江干區(qū)艮山西路以南（世茂天宸）48套住宅、732套公寓房地產(chǎn)市場價值估計報告》，世聯(lián)評估選用比較法、成本法、收益法確定估價對象住宅及房屋的房地產(chǎn)市場價值為約30億元，其中可租賃住宅部分房地產(chǎn)市場價值為9.27億元，732套可租賃房部分的房地產(chǎn)市場價值約20億元。目標資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為杭州市世茂嘉年華置業(yè)有限公司，上述房地產(chǎn)項目于2018年投入使用，與周邊同類出租物業(yè)相比是屬于高端物業(yè)，且周邊租賃市場的出租率超過90%，出租情況較好。

　　世茂首單輕資產(chǎn)ABS不失為當前房企利用租賃住房融資的一個案例。據(jù)統(tǒng)計，自2015年發(fā)行具有標桿示范效應的全國首單物業(yè)費ABS以來，交易所市場發(fā)行的物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目多達上百億規(guī)模。在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下，世茂的ABS創(chuàng)新，可能是他們認識到作為激活存量資產(chǎn)，提高資金配置效率的重要工具，資產(chǎn)證券化成為實體企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的有效選擇。

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