多地房?jī)r(jià)觸及“偏熱”區(qū)間樓市政策趨嚴(yán) 買房不容易了

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-7-31 10:28:02

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量明顯增多。對(duì)此有專家預(yù)計(jì)，未來(lái)各地仍會(huì)密集出臺(tái)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲幅度將得到抑制，樓市已步入“嚴(yán)打模式”。與此同時(shí)，銀行等仍會(huì)扎緊涉及樓市的“錢袋子”，持續(xù)的“缺錢”狀態(tài)也將繼續(xù)為樓市降溫助力。

二三線城市“偏熱”

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月一線城市商品房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，調(diào)控效果初顯；但二三線城市則受人才大戰(zhàn)、棚改貨幣化安置影響，漲勢(shì)仍存。

從同比來(lái)看，在70個(gè)大中城市中，四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格持平，二手住宅銷售價(jià)格由5月的下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大了0.9和0.2個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與5月相同。

從環(huán)比來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅比5月擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.2%和0.7%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%和0.6%。

具體來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的城市多達(dá)37個(gè)。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長(zhǎng)沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別環(huán)比上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟(jì)南、?？跐q幅更是超過3%，分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

值得注意的是，據(jù)全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，人才引進(jìn)政策和非熱點(diǎn)城市調(diào)控力度寬松刺激了各類需求，使部分城市出現(xiàn)了相對(duì)明顯的升溫。其中，三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均超過全國(guó)主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

針對(duì)樓市高溫向二三線城市傳導(dǎo)的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，6月房?jī)r(jià)的漲幅創(chuàng)造了2016年9月以來(lái)房?jī)r(jià)平均漲幅的最高點(diǎn)，也是本輪從2015年開始持續(xù)到如今的樓市上行周期中價(jià)格高峰的次高點(diǎn)。“最近幾個(gè)月全國(guó)密集發(fā)布的各地人才政策，影響到了市場(chǎng)需求。疊加搖號(hào)政策的刺激，限價(jià)搖號(hào)政策導(dǎo)致了部分城市購(gòu)房者恐慌入市。部分城市出現(xiàn)了局部成交熱，這也是導(dǎo)致樓市依然火熱的原因?！?br />
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡表示，6月70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅有所擴(kuò)大主要是由二線城市拉動(dòng)的。全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個(gè)月停留在“合理”區(qū)間之后，5月、6月再度觸及“偏熱”區(qū)間。

7月16日，在解讀全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售雙雙上漲的情況時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，今年以來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)的漲幅確實(shí)比較高，有一些熱點(diǎn)城市上漲的壓力比較大。下一步，將加強(qiáng)與完善宏觀調(diào)控。

“嚴(yán)打模式”開啟

事實(shí)上，如今樓市調(diào)控政策還在持續(xù)加力。自今年6月以來(lái)，我國(guó)就密集地出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)已開啟全面“嚴(yán)打模式”。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次，累計(jì)73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控，出臺(tái)了135條限購(gòu)政策?！?月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過30次，刷新了最近兩年的樓市調(diào)控同期紀(jì)錄?！睆埓髠フf，今年下半年樓市的調(diào)控力度會(huì)全面超過上半年。

6月底，住建部等七部委聯(lián)合宣布，自7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。要求各地切實(shí)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管主體責(zé)任，把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象工作的重中之重。而在此之后，全國(guó)多城市便密集掀起了一輪房地產(chǎn)嚴(yán)打整頓浪潮。

7月1日，云南省昆明市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問題的通知》，要求商品住房接受價(jià)格管理的六個(gè)月內(nèi)，每月實(shí)際銷售均價(jià)不得高于同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類型最近一個(gè)月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)；在預(yù)售價(jià)格六個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整，且每12個(gè)月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過6%。

7月9日，云南省大理市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問題的通知》，在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)行新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場(chǎng)恐慌等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。

7月9日，河南省明確列出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的16種違規(guī)銷售行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門會(huì)以暫停網(wǎng)簽、案例曝光，甚至列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單等方式進(jìn)行處置。

7月10日，福建省寧德市發(fā)布的新政提出，中心城區(qū)新建商品住房均價(jià)在今年1月水平（8882元/平方米）的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)；普通高層住宅（毛坯）預(yù)售均價(jià)實(shí)行最高限價(jià)，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。今年下半年的漲幅控制在3%以內(nèi)。

7月17日，福建省廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局制定出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施意見》，規(guī)定思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個(gè)調(diào)控片區(qū)實(shí)施精準(zhǔn)控價(jià)，以確保全市新建商品住房控價(jià)目標(biāo)的完成。

“錢口袋”難松

而在樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)的背景下，資金想要進(jìn)入樓市也愈發(fā)困難。房貸利率持續(xù)上漲、房企資金壓力難解也成了“神助攻”，持續(xù)為樓市降溫發(fā)力。

近日，由融360發(fā)布的6月全國(guó)房貸監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.64%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.151倍，環(huán)比5月上升了0.71%，為去年1月以來(lái)連續(xù)18個(gè)月上漲；同比去年6月首套房貸款平均利率的4.89%，上升了15.34%。

有分析認(rèn)為，未來(lái)，在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)未發(fā)生重大變化的情況下，整體房貸利率仍會(huì)保持上升趨勢(shì)，首、二套房貸利率差值在收窄后將會(huì)趨于平穩(wěn)。

“資金就像水流一樣，現(xiàn)在資金的水龍頭已經(jīng)被擰得越來(lái)越緊，這對(duì)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱起到了非常重要的作用?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

在需求端上，房貸利率上升從一定程度上提高了購(gòu)房的門檻。而在供給端方面，房企仍難解資金的壓力。

來(lái)自同策咨詢研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年來(lái)的新低。

證監(jiān)會(huì)6月11日披露的文件顯示，中弘控股、泰禾集團(tuán)提交審批的非公開發(fā)行融資計(jì)劃已被中止。今年以來(lái)，已有上海寶龍、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年等十幾家房企的債券發(fā)行被中止。

在海外融資方面，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，將規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

今年也許是房企資金在最近四年來(lái)壓力最大的一年。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，今年下半年海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模為564.75億元左右，2019年、2020年到期規(guī)模更是超過千億元，分別達(dá)1436.95億元和1007.03億元。

有業(yè)內(nèi)人士表示，部分負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)或面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來(lái)源。該業(yè)內(nèi)人士建議，房企應(yīng)加快去庫(kù)存的節(jié)奏，加快銷售回籠資金，加速周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流，恢復(fù)部分內(nèi)源融資能力。另外，房企還應(yīng)減少盲目拿地行為，量入為出。下半年，在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，資金收緊的趨勢(shì)難改。（梁倩路彤）

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