北方某二線城市的劉陽(yáng)(化名)最近頻繁接到各個(gè)樓盤置業(yè)顧問打來(lái)的電話詢問其是否買房,其中不少樓盤從未聽過,這不禁讓他開始犯嘀咕:房子是不是不好賣了?
這種情況并非個(gè)例.近日,北京、上海、深圳、廈門等多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼傳出樓市降價(jià)的消息,新房、二手房市場(chǎng)似乎都有降溫跡象,此前備受關(guān)注的熱點(diǎn)樓盤也不再火爆.難道樓市真的轉(zhuǎn)冷了?
對(duì)于這個(gè)問題,業(yè)內(nèi)人士的看法并不統(tǒng)一.有專家表示,這是樓市調(diào)整的開始,未來(lái)波及更多區(qū)域和城市,但也有觀點(diǎn)認(rèn)為,這只是個(gè)案,不能代表整個(gè)市場(chǎng).
降溫
多個(gè)熱點(diǎn)城市郊區(qū)盤定價(jià)松動(dòng)
樓盤.中新經(jīng)緯 賈亦夫 攝
"凡是陌生電話,一小部分是推薦理財(cái)產(chǎn)品,大部分是賣房的."劉陽(yáng)說(shuō),雖然幾個(gè)他知道的樓盤并未明顯降價(jià),但已經(jīng)出現(xiàn)了一些優(yōu)惠活動(dòng).
劉陽(yáng)還記得,9月中旬,一處位于南三環(huán)附近的公寓房開盤價(jià)從之前宣稱的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米,但之后價(jià)格又漲了回去.這兩天,他詢問該樓盤是否還有優(yōu)惠活動(dòng),置業(yè)顧問沒有正面回答,只是說(shuō)讓劉陽(yáng)過去看看,"價(jià)格也給力,房子也給力".
作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京也頻現(xiàn)降價(jià)促銷.位于大興區(qū)南六環(huán)外的一處限競(jìng)房,政府最高限價(jià)42000元/平方米,一位置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào):jwview),該樓盤主推89平方米的住宅,預(yù)計(jì)9月底開盤,相較于最高限價(jià),一期住宅的售價(jià)在36000元/平方米左右.
所謂限競(jìng)房,是指以"限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)"的方式供應(yīng)土地,并開發(fā)的商品房項(xiàng)目.從北京來(lái)看,限競(jìng)房的銷售情況不及市場(chǎng)預(yù)期.中原地產(chǎn)研究中心此前的數(shù)據(jù)顯示,北京已經(jīng)入市近萬(wàn)套限競(jìng)房,網(wǎng)簽率只有不足20%,即便算上所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售,平均去化也不足40%.
在深圳,有媒體走訪了十余個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn),看房的人數(shù)寥寥,多數(shù)樓盤只有三五組客戶,與市場(chǎng)火爆之時(shí)不可同日而語(yǔ).大鵬新區(qū)一個(gè)樓盤,目前在售93~124平方米的住宅,不僅價(jià)格較之前有所下調(diào),還推出了分期首付為客戶墊資.
上海寶山區(qū)羅涇板塊某樓盤更是推出了"買房送寶馬"的優(yōu)惠活動(dòng).銷售人員對(duì)媒體表示:"'買房送寶馬'這個(gè)活動(dòng)涵蓋了所有房型,贈(zèng)送的車型為寶馬3系、X1以及1系,具體車型視戶型、樓層等略有差異.如果不選擇送車,也可以折價(jià)抵扣到房款中,抵扣金額為20余萬(wàn)元."
熱點(diǎn)城市的二手房交易也趨冷.貝殼研究院8月份監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)13城二手房市場(chǎng)迎來(lái)更深度的降溫,除成都成交低位小幅修復(fù)外,其余城市均環(huán)比下滑,且7城降幅環(huán)比擴(kuò)大.
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為,調(diào)控加碼之下,深圳、青島、長(zhǎng)沙及成都的銷售均價(jià)已經(jīng)下跌,武漢、南京、濟(jì)南等城均價(jià)穩(wěn)定.重點(diǎn)城市入市需求乏力,新增客源量普遍降至年內(nèi)低位.業(yè)主預(yù)期繼續(xù)減弱,多城掛牌均價(jià)下跌,調(diào)價(jià)中漲價(jià)房源占比全面下降.在需求不濟(jì)、預(yù)期松動(dòng)的情況下,9月重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)仍不樂觀.
同策研究院首席分析師張宏偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào):jwview)表示,熱點(diǎn)城市郊區(qū)盤進(jìn)行優(yōu)惠促銷或降價(jià),只是樓市調(diào)整的一個(gè)開始,未來(lái)會(huì)有更多區(qū)域和城市加入."之前市場(chǎng)比較熱,購(gòu)房人將目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)盤,但現(xiàn)在他們又撤了回來(lái),導(dǎo)致郊區(qū)價(jià)格開始下跌."他說(shuō).
背離
官方數(shù)據(jù)顯示量、價(jià)兩旺
住宅一體化建筑模型.資料圖 中新經(jīng)緯 攝
對(duì)于部分地區(qū)的降價(jià)現(xiàn)象,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉有不同的看法,他認(rèn)為,出現(xiàn)降價(jià)只是部分區(qū)域的個(gè)別樓盤,可以看做是市場(chǎng)的沖高回落,但整個(gè)市場(chǎng)的大部分區(qū)域并沒有降價(jià).
與一些地區(qū)出現(xiàn)降價(jià)相對(duì)比的是,官方數(shù)據(jù)卻顯示,市場(chǎng)的銷售規(guī)模與價(jià)格仍在上揚(yáng).國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,67個(gè)城市新房售價(jià)環(huán)比上漲,北京、南京持平,僅廈門1個(gè)城市下跌.從數(shù)量上看,上漲的城市數(shù)量已經(jīng)創(chuàng)下近幾年新高.
漲幅方面,中原地產(chǎn)研究中心稱,70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全面擴(kuò)大,4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.0%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn).
銷售面積和金額上,今年1-8月份,全國(guó)商品房銷售面積突破10億平方米,創(chuàng)下了歷史同期記錄,銷售額8.9萬(wàn)億元,比去年同期多出了超1萬(wàn)億元.張大偉預(yù)計(jì),2018全年的商品房銷售額將會(huì)繼續(xù)刷新歷史記錄.
張大偉稱,對(duì)比官方數(shù)據(jù)也可以說(shuō)明,房?jī)r(jià)下調(diào)只是個(gè)別案例,不代表整體市場(chǎng),市場(chǎng)表現(xiàn)依舊不錯(cuò).易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,從大趨勢(shì)看,市場(chǎng)的量、價(jià)還在上漲,并沒有完全降溫.但由于數(shù)據(jù)反映的是全國(guó)市場(chǎng),或許也與部分二、三線城市較為火熱有關(guān).
不過,張宏偉表示,統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),是一個(gè)平均價(jià)格,并不具備實(shí)質(zhì)的參考價(jià)值,觀察市場(chǎng)變化,還要看具體案例.
事實(shí)上,市場(chǎng)表現(xiàn)與官方或機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)出現(xiàn)背離的現(xiàn)象并不罕見.張大偉表示,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后、陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)、地方故意壓低網(wǎng)簽價(jià)格等因素都會(huì)影響了官方數(shù)據(jù)的真實(shí)性,因此他也建議將所有房屋的交易價(jià)格予以公開,為市場(chǎng)交易作參考.
"雖然官方數(shù)據(jù)并不能完全準(zhǔn)確反映市場(chǎng),但至少?gòu)默F(xiàn)在來(lái)看,市場(chǎng)還未轉(zhuǎn)冷."張大偉說(shuō).
冷暖
后市變化觀點(diǎn)不一
北京某小區(qū).資料圖 中新經(jīng)緯 攝
嚴(yán)躍進(jìn)稱,部分房企主動(dòng)調(diào)整價(jià)格,與其資金壓力有關(guān).張宏偉也表示,進(jìn)入下半年,房企的資金壓力更大,通過以價(jià)換量,也是為了快速回款.
房企融資收緊,償債也迫近高峰,可想而知,銷售壓力將進(jìn)一步加大.張宏偉認(rèn)為,從今年7、8月份開始,市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)變化,只是現(xiàn)在愈發(fā)明顯.而從現(xiàn)在到明年7~8月份,市場(chǎng)將呈現(xiàn)下降走勢(shì).
"不只是三四線城市,一二線城市也會(huì)轉(zhuǎn)冷,降價(jià)銷售的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越多.高價(jià)樓盤的調(diào)整幅度可能較大,剛需盤也會(huì)出現(xiàn)一些調(diào)整." 張宏偉說(shuō).
張大偉雖然不認(rèn)同市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷,但他也表示,如果調(diào)控政策依舊持續(xù)下去,面對(duì)年底的資金壓力,房企可能會(huì)在10月中下旬進(jìn)行降價(jià)促銷.
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō):"預(yù)計(jì)到年底,市場(chǎng)交易還會(huì)有一波沖高,當(dāng)然也要看各地政策是否松綁,否則,即便是沖高,也只是成交面積小幅增長(zhǎng)."
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