這讓德國人住不起房的房租、房價是怎么漲起來的

小產權資訊 · 發(fā)表于 2018-10-4 10:04:59

本文是同濟大學德國研究中心及同濟大學中德人文交流研究中心與澎湃新聞國際部合作推出的“同觀·德國”專欄的第22篇。房租和房價上漲，使很多德國人租不起、買不起房。如何解決這一問題？德國政府拿出的辦法有效嗎？

近年來，素以房價穩(wěn)定著稱的德國也出現(xiàn)租金和購房價普遍大幅度上漲的情況。今年，特別是在大城市，“房荒”這個對德國人本來變得陌生的詞匯重新出現(xiàn)在公眾、媒體和政策制定者的激烈討論中。

德國是一個租房比率特別高的國家，即使過去五年住房自有率有所提高，但是當前45%的住房自有率相比歐盟70%的平均水平仍居末位。因此，房租的波動對普通德國人的生活影響是巨大的。

房租漲、房價升

今年，在德國多個人口密集地區(qū)，例如柏林、慕尼黑和斯圖加特等地爆發(fā)了抗議房價和房租上漲的游行。過去十年，柏林的房租上漲幅度為100%；法蘭克福的新建住宅價格增長了70%，美因茨的新房房價甚至上漲了90%。在租金和房價都最高的城市慕尼黑，居住面積每平米40歐元的租金也只能是非常簡陋的落腳之處，即使如此仍然一房難求，排隊看房成為常態(tài)。

由于房租上漲，越來越多人的租房開支已占其收入的40%到50%。德國普遍的說法是，房租占稅后收入三分之一以上即可被視為“住不起房子”了。如今不僅低收入人群，即使中等收入的人群也面臨“住不起房子”的壓力。按照德國司法部長巴里的說法，住房問題已經(jīng)成為“當前時期的一個社會問題了”。

9月21日，來自聯(lián)邦和聯(lián)邦各州、建筑行業(yè)、地方聯(lián)合會、職業(yè)聯(lián)合會、房東及租戶協(xié)會等代表參加了在總理府召開的住房峰會。除了會議召集人聯(lián)邦總理默克爾，還有內政部長澤霍夫（基社盟）、財政部長肖爾茨（社民黨）、經(jīng)濟部長阿爾特邁爾（基民盟）以及司法部長巴里（社民黨）也出席了會議。會議討論的核心議題是“如何應對房荒以及持續(xù)暴漲的房租和房價”。

什么引發(fā)了“房荒”？

德國當前“房荒”的主要癥狀是：一方面是，大城市普通收入人群能負擔得起的住房緊缺；另一方面是，新建住房數(shù)量太少。

德國多年以來通過房租管制制度、遏制炒房投機的稅收制度以及福利住房保障制度等手段保持德國房價的穩(wěn)定，為何現(xiàn)在住房問題顯著激化呢？歸納起來有以下幾個原因：

第一，從城市規(guī)劃和發(fā)展理念以及實踐角度看，德國從本世紀初開始呈現(xiàn)較為明顯的從郊區(qū)化到去郊區(qū)化的發(fā)展趨勢，即“再城市化”。大中城市郊區(qū)人口開始減少，而市區(qū)人口重新開始增加。規(guī)劃人員和政策決策者吸取美國城市空心化的教訓，重點以讓市區(qū)恢復活力作為城市發(fā)展指導思想。同時，社會經(jīng)濟結構的轉型讓服務業(yè)迅速發(fā)展，市區(qū)交通和生活便利、工作資源集中、文化娛樂活動豐富，越來越多中青年選擇居住在市區(qū)。2005年以來，德國人口加速向大城市聚集。德國十大城市私人住戶數(shù)自2010年以來增加了60萬戶，而新建住宅總共僅25萬套，供應缺口巨大。

第二，本世紀初隨著新自由主義的高歌猛進，特別是施羅德時代崇尚市場化和私有化的指導思想，加上之后地方財政出現(xiàn)困難，地方政府大量變賣公共福利房，推動住房市場化。政府福利住房數(shù)量從1990年的290萬套減少到110萬套。例如，柏林公共住房的比例僅為14%，慕尼黑為20%。而且這個趨勢仍在繼續(xù)。對于高度依賴租房的德國人，政府保障性住房體制一直發(fā)揮著居者有其屋的穩(wěn)定錨的作用，特別是對低收入家庭而言。私有化以后的住房被投入到自由市場上或被大型盈利公司掌控，炒房和囤積居奇明顯增多。另外，地方政府將公共住宅變賣后，雖然一次性獲得很多資金，但是政府失去了持久收入來源，實際上進一步削弱了長期扶持低收入群體的能力。

第三，不斷增長的地價也抬高了新建住宅的成本和價格。地價上揚的主要原因是，2008年金融危機開始后，德國較為穩(wěn)定的房地產市場成為國際投資青睞的目標，加上貸款利息近乎零，因此房地產開發(fā)走熱，地皮緊俏。并且，很多住宅開發(fā)項目都交給由保險公司、銀行參與的房地產基金或者其它基金進行運作，目標就是盈利。

第四，德國經(jīng)濟東西部經(jīng)濟發(fā)展極為不平衡，東部經(jīng)濟萎縮地區(qū)有明顯房屋空置現(xiàn)象，而西部的空房資源已經(jīng)耗竭，房屋供給極為緊張。根據(jù)2018年公布的最新統(tǒng)計，除開柏林，2016年東部聯(lián)邦州租房空置率為7.1%，大約有30萬套空房，并且這一趨勢將持續(xù)，有些東部城市如什未林的租房空置率高達8.9%。而恰恰是房屋需求最大的西部以及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，空置率僅為2.0%，慕尼黑租房空置率為0.2%。

第五，2015年開始的上百萬人涌入的難民潮也對德國房屋供應緊張、房租飛漲起到推波助瀾的作用。

“房荒”能否“剎車”？

早在2015年，為了抑制租金過快上漲，德國就制定了《房租剎車法》。該法主要通過規(guī)定房租漲幅及其上限，防止房東坐地漲價來保護租客權益，例如新簽訂的住房合同中的房租不允許超過“當?shù)爻Ｒ姳容^房租”的10%。顯然，該項房租管制的法律實施三年多來收效甚微。

2018年3月，默克爾領導下的新一任聯(lián)邦政府由于房荒的緊迫性和重要性在《聯(lián)合執(zhí)政協(xié)議》中承諾新建150萬套住宅。5月，默克爾發(fā)起了所謂的“住房攻勢”，確定在四年任期投入60多億歐元用于新建住宅的目標，其中20億用于福利性住宅的建設，聯(lián)邦政府還提供低價的地皮。目前已經(jīng)實施的具體措施有“住房兒童金”，年收入低于規(guī)定的有孩家庭，購買自住房或建房時每個小孩每年可獲得1200歐元，總共補貼10年。此外，新政府還進一步嚴格了《房租剎車法》、設立轉嫁給租客的房屋翻新費的上限、為鼓勵私人修建廉價住房提供稅收優(yōu)惠。9月21日的住房峰會上，德國政府又將至2021年的福利建房的資金提高到50億歐元。

但是專家和業(yè)內人士普遍對默克爾政府目前采取的措施是否能真正改變房荒的現(xiàn)狀存疑。理由有：

1. 據(jù)研究，必須每年新建35萬-40萬套住房，其中福利房8萬套，方可能緩解當前住房緊張問題。當前政府目標與這個需求存在差距。

2. 在新政府職權分配中，原本歸環(huán)境部負責的住房和建筑領域被劃給了內政部，內政部長澤霍夫到目前對住房建筑的興趣和投入的精力都乏善可陳，真正善于在社會住房建設著力的社民黨目前的能力不足以帶來更多改變；

3. 德國住房問題的解決除了在短期內依賴增加供應和刺激供應，還需要進行長期的制度性改變，包括調整規(guī)劃用地、簡化建房審批環(huán)節(jié)等，特別要做的是糾正過度市場化帶來的負面后果。需要通過修改相應的法律法規(guī)，讓房屋市場實現(xiàn)市場與政府調控合理的平衡。

最后還需要指出的是，聯(lián)盟黨和社民黨聯(lián)合執(zhí)政的大聯(lián)合政府自從3月份執(zhí)政以來暴露出諸多執(zhí)政能力弱的問題，危機不斷，疲于應付，默克爾作為總理的權力也明顯削弱。這一新聯(lián)合政府在多大程度上能履行執(zhí)政協(xié)議的責任、完成指定建房和抑制房價目標還有待進一步觀察。

（作者系同濟大學德國研究中心/中德人文交流研究中心研究員）

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