購買房子交易價(jià)格并不是越低越好

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2017-11-24 11:28:32

評估價(jià)213萬的房子約定賣135萬法院判終止合同

買賣方就羅湖這一物業(yè)成交未能達(dá)成一致。

購房經(jīng)

為了買到更實(shí)惠的商品，買賣雙方在交易中時(shí)常討價(jià)還價(jià)。但也不是價(jià)格越低越好，如果約定交易價(jià)格過低，買方可能面臨“明顯不合理的低價(jià)”。深圳的小趙目前攤上官司了，原因就是自己買的房子價(jià)格被視為“明顯不合理的低價(jià)”。

2015年6月3日，買家小趙從賣家小張手上購買羅湖東湖大廈一物業(yè)，約定交易價(jià)格為135萬元。但因賣家異地，雙方遲遲未能交易，同年10月，經(jīng)歷了“330新政”后的深圳樓市行情大好，賣家反悔，稱信息不對稱導(dǎo)致房產(chǎn)銷售價(jià)格偏低，要求中止交易。雙方鬧上法庭。開庭前，小張要求法院對該物業(yè)估值，涉案房產(chǎn)于2015年6月3日的市場價(jià)值為213 .05萬元。法院認(rèn)為，合同約定成交價(jià)格的135萬元僅為評估價(jià)格的63 .3%，雙方權(quán)利義務(wù)明顯失衡，有違公平等價(jià)有償原則，可以認(rèn)定為“顯失公平”。判小張敗訴。

約定價(jià)格

雙方遲遲未能成交

買家小趙與家公、家婆同住，2015年6月以前在深圳有一套103平米的住宅。隨著孩子的長大，居所變得擁擠。為改善居住條件，自2011年起，小趙租住了在同一棟樓的小張約71平方米的住房。2015年年初，小趙有計(jì)劃再購入一套小戶型，便于當(dāng)年4月詢問小張是否愿意出售其租賃的房產(chǎn)。

“當(dāng)時(shí)小張已離開深圳，在東北居住多年，小張稱可以考慮，并要價(jià)160萬元?！睋?jù)小趙介紹，小張報(bào)價(jià)是依據(jù)自己有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的侄女。不過，小張對此否認(rèn)，表示自己不懂，沒有提過價(jià)格。

小趙看來，自己2012年所購的103平米房子為140萬元，小張71平米的房子要價(jià)160萬元，“這兩年就算漲價(jià)也不可能漲那么多，就和她討價(jià)還價(jià)”，最終對方同意以135萬元成交，約定在2015年10月20日前交房，并讓小趙擬份合同郵寄給小張。

在小趙出示的房產(chǎn)交易合同上，除了約定交房時(shí)間，其他選項(xiàng)均未具體注明。對此，小張表示，“開始說的只是定金合同，不是買賣合同，所以我就簽了?！?br />
2015年6月3日，小張簽好合同寄回給小趙，小趙于2015年6月8日給匯了20萬元定金。小趙稱事后了解到，2015年4月25日在同棟樓同戶型成交價(jià)是170萬元，“確實(shí)比我們的成交價(jià)高一些”，小趙說。

從2015年8月底開始，小趙就陸續(xù)催小張過來交房，“她以各種理由拖延，我希望她盡快過來交房，好讓我有時(shí)間裝修一下，她說你大膽裝修吧，憑我們的交情你還怕我反悔不成?！毙≮w稱，這些有聊天記錄為證。

房價(jià)上漲

賣家反悔終止合同

小張2015年10月初到深圳，“剛見面時(shí)很熱情，大家約好第二天去辦理過戶手續(xù)?！钡诙煨埛椿诹?，“把我丈夫約出去談判，我丈夫同意加一些錢購買，但不能加太多?！苯Y(jié)果由于小張要價(jià)過高沒有談攏。小趙認(rèn)為，這或與那段時(shí)間深圳房價(jià)上漲有關(guān)系。

對此，小張表示自己始終沒有提過價(jià)格的事情，也不存在要價(jià)，“當(dāng)時(shí)我覺得她騙了我，我不想賣給她了”。小張稱自己離開深圳多年，對深圳情況不了解，不知道房子應(yīng)該值多少錢。2015年10月11日，小張委托律師事務(wù)所來函，聲明終止履行房地產(chǎn)買賣合同，終止租賃合同，要求小趙年內(nèi)搬出該處物業(yè)。

在開庭前，羅湖法院應(yīng)小張申請，讓評估公司對該物業(yè)以2015年6月3日為時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行評估。據(jù)了解，深圳文集土地與房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司對該處房產(chǎn)2015年6月3日的價(jià)值進(jìn)行了評估，結(jié)果顯示，該處物業(yè)的評估總值為213 .05萬元?！霸u估價(jià)格我認(rèn)為匪夷所思，要求重評，被法院駁回，”小趙說。

法院裁定

約定價(jià)僅為評估價(jià)6成

法院認(rèn)為，合同約定成交價(jià)格僅為評估價(jià)格的63 .3%，雙方權(quán)利義務(wù)明顯失衡，有違公平等價(jià)有償原則。根據(jù)相關(guān)法律條款，一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為“顯失公平”。根據(jù)《合同法解釋二》第19條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。

不過，小趙不認(rèn)可法院的說法，認(rèn)為小張不存在有信息不對稱的情況，并且，該物業(yè)當(dāng)時(shí)估值不足以達(dá)到213 .05萬元。小張向南都記者出示了一份合同，2015年4月，該樓盤同一戶型20樓成交價(jià)格為170萬元。小張認(rèn)為，法院所使用的第三方估價(jià)報(bào)告價(jià)格過高，正試圖力證這一“事實(shí)”。

律師意見

交易價(jià)格并不是越低越好

●盈科信榮(全國)房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮

從法律層面來判斷是否“顯失公平”，其他方面都是主觀的，唯獨(dú)市場價(jià)格是客觀的。所以，主要看約定交易與市場價(jià)格的差距。而本案中涉案房產(chǎn)的約定交易價(jià)格明顯低于法院評估價(jià)格，被視為“顯失公平”沒有問題。至于合同撤銷以后怎么處理？法院也建議小趙可以考慮另外立案提起訴訟，但這個(gè)賠償不會(huì)是全部，因?yàn)殡p方在此次事件中都有過錯(cuò)。

在房產(chǎn)交易中簽訂買賣合同，需要注意的是，并不是價(jià)格越低越好。如果約定交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，很可能就會(huì)被法院視為顯失公平。如果小趙堅(jiān)持法院使用的評估報(bào)告有誤，可以向法院申請重新評估或找專業(yè)的評估公司做評估，用以比較。

另外，對于合同上沒有具體的約定執(zhí)行時(shí)間的，不影響合同的法律效力，只是影響履行合約，另外補(bǔ)充協(xié)議加以說明即可。根據(jù)合同法規(guī)定，合同履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

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