廣州樓市“限價(jià)之雷”，好埋難拆

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-10-27 10:26:02

近日，廣州傳來消息，占全市80%商品房成交量的三區(qū)——增城、南沙、花都“取消限價(jià)”。緊接著，官方回應(yīng)稱，取消限價(jià)說法不實(shí)，正確的說法是“對預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁拆分價(jià)格報(bào)備”。同時(shí)，又一次鏗鏘有力地表態(tài)，以“三個(gè)繼續(xù)”堅(jiān)決推進(jìn)樓市調(diào)控，包括繼續(xù)嚴(yán)格新房價(jià)格指導(dǎo)。官方對樓市表態(tài)，既要宣貫政策，又要傳達(dá)信號，還要消弭一些顧慮，政策充滿中國式的話語藝術(shù)。筆者看來，這是限價(jià)令埋下的雷，現(xiàn)在到了不得不拆的地步。

熟讀公文用語的人明白，官語的言下之意是限價(jià)已松綁。事實(shí)上，占廣州成交量近一半的增城，近3個(gè)月限價(jià)已放開，備案均價(jià)上調(diào)3000元~6000元。同時(shí)，很多項(xiàng)目可以“單合同”網(wǎng)簽。別擔(dān)心房價(jià)上漲，因?yàn)閺?月起，廣州不再公布新房網(wǎng)簽均價(jià)，取而代之的是“城房指數(shù)”，即采用同質(zhì)可比的特征價(jià)格法，比較同質(zhì)樓盤本期與上期成交價(jià)，計(jì)算漲幅，這是拆雷第一步。也即，以后媒體和業(yè)內(nèi)無法基于官方平臺“陽光家園”的成交數(shù)據(jù)計(jì)算和披露廣州房價(jià)了。

采用新算法，7月廣州新房均價(jià)22431元，比6月的網(wǎng)簽均價(jià)19876元上漲13%，數(shù)據(jù)部分“歸真”。目前，三個(gè)成交密集區(qū)的新房實(shí)際售價(jià)，與新算法下的價(jià)格差不多，放開限價(jià)不會拉升全市價(jià)格，這是拆雷第二步。重要的是，放開管制后，備受詬病、掣肘樓市的“雙合同”或陰陽合同迎刃而解。自2016年底調(diào)控以來，廣州新房市場捆綁裝修或車位的“雙合同”現(xiàn)象嚴(yán)重。2017年城區(qū)調(diào)控升級后，需求涌向增城、南沙和花都等政策和價(jià)格洼地，也是“雙合同”重災(zāi)區(qū)。

如果房價(jià)上漲，“雙合同”也沒什么問題，因?yàn)橘彿空咝睦锴宄?，陽合同的網(wǎng)簽價(jià)加陰合同的裝修或車位價(jià)，才是房子的實(shí)際價(jià)格。只要未來房價(jià)上漲，一切都風(fēng)平浪靜。甚至，價(jià)格管制下，開發(fā)商為加快預(yù)售審批、回籠資金，陰陽兩個(gè)合同的價(jià)格加起來比實(shí)際價(jià)格還要低。這就是為何，“雙合同”下仍會搖號搶房。問題是，一旦預(yù)期逆轉(zhuǎn)、房價(jià)開始回調(diào)，“雙合同”便逆轉(zhuǎn)為樓市的掣肘。一方面，“雙合同”間接導(dǎo)致的“房鬧”，將開發(fā)商至于難堪的境地。

樓市回調(diào)與“房鬧”如影隨形。過去，“房鬧”多因降價(jià)引發(fā)。但白紙黑字的契約下，認(rèn)為利益受損的購房者，自知拿“房價(jià)下跌”維權(quán)，道德和法律上都站不住。于是，就拿房屋質(zhì)量、廣告語、配套等方面的些許瑕疵，扭捏地維權(quán)。近期，遍及全國各地的“房鬧”，堂而皇之的維權(quán)口號，就是嚴(yán)重的貨不對板。數(shù)千元的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，交樓卻發(fā)現(xiàn)以次充好、劣質(zhì)裝修，這給“得便宜不賣乖”的購房者絕佳的維權(quán)理由，而政策打擊亂象也給了“房鬧”尚方寶劍。

7月開始，住建部等九部委在30個(gè)重點(diǎn)城市開啟半年樓市嚴(yán)打，捆綁銷售、以次充好和虛假宣傳是打擊重點(diǎn)。小業(yè)主是得理不饒人，但誰都看出的劣質(zhì)裝修，能怪人家挑刺？“房鬧”理由拿的上臺面，但“陰陽合同”、政府默認(rèn)裝修“以次充好”拿不上臺面。難怪，一貫大義凌然、以契約對抗“房鬧”的萬科也妥協(xié)了。若扒開算算，萬科白鷺郡精裝修是不是值100萬？廈門樓市慘淡，若真掰起來，估計(jì)落個(gè)“賠夫人又折兵”的結(jié)局。過去“房鬧”是白鬧，現(xiàn)在還真不一樣。

穩(wěn)定壓倒一切，主政者不想到處維穩(wěn)，再說這背后地方也難咎其責(zé)。“雙合同”下，加上動輒幾十萬、上百萬裝修款的實(shí)際首付，沒多少人承受得起。過去，消費(fèi)貸大行其道，還能應(yīng)付?，F(xiàn)在，資管新政后，資金難入樓，而這一波火熱行情過后，樓市下行開啟，還愿意上車的多數(shù)是剛需，拿什么支付“雙合同”？所以，廣州限價(jià)拆雷，也意在對沖市場下行。同時(shí)，限價(jià)也導(dǎo)致預(yù)售嚴(yán)審，開發(fā)商回款難、銷售難，對土地市場和稅收沖擊很大?？傊?，樓市穩(wěn)定了，限價(jià)這個(gè)雷的問題全面暴露。當(dāng)然，市場未穩(wěn)，房價(jià)高位不勝寒，雷要拆，但更要小心翼翼。

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