因城施策不能突破樓市調(diào)控底線

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-3-28 08:35:25

原創(chuàng)中國房地產(chǎn)報2021-03-27 10:30:57

在全國各地此起彼伏的樓市調(diào)控加碼大潮中，中部省會城市南昌卻成了逆行者。

3月23日，南昌市政府印發(fā)《促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，對宅地供應(yīng)、購房政策、人才住房支持、住宅銷售限價定價機制、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等9個方面做了調(diào)整。

應(yīng)該說，大部分措施屬于常規(guī)的調(diào)控手段，屢見不鮮，引發(fā)爭議的兩點是：推進大南昌都市圈居民購房同權(quán)進程和改變“限房價、競地價”單一土地出讓方式。

前者將納入大南昌都市圈的南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民，互為享受本地戶籍人口購房政策。也就是說，南昌將會涌現(xiàn)數(shù)百萬人口的購房資格。

后者則 “因地施策”，采取多種土地出讓方式進行供地。嘗試部分住宅用地出讓約定中只明確項目首次上市樓盤住宅銷售最高限價出讓方式，樓盤去化率超過50%的，可申請年度5%以內(nèi)的價格調(diào)整；在南昌市重點發(fā)展區(qū)域視情公開出讓不限房價、地價地塊。

這被市場解讀為：限購政策在都市圈內(nèi)暫失效，限價部分放松，進而引發(fā)了對地方政府變相刺激樓市依賴地產(chǎn)的不良信號。

之所以發(fā)布這樣的政策，事出有因。南昌市政府的初衷是為了加快形成大南昌都市圈，一個因城施策的調(diào)整創(chuàng)新之舉，結(jié)果搞得失策了。當(dāng)然，不可否認隱含提振低迷樓市的小心思。近兩年，南昌房價高位橫盤，樓市庫存居高不下，成交冷淡。統(tǒng)計顯示，南昌在2020年新房、二手房成交量雙雙下滑，全年新房成交37887套，同比下降28.78%，二手房成交22027套，同比下降19.33%。在國家統(tǒng)計局前些天公布的 2 月份房價數(shù)據(jù)中，南昌是二手房價格環(huán)比下跌的少數(shù)城市之一。

最終的結(jié)果是南昌市政府在上級的責(zé)令下很快就撤回了文件。

不過對于牛年以來第一出樓市新政“一日游”，依然值得思考。

樓市政策“一日游”并非新現(xiàn)象。去年在很多地方頻頻上演。為了應(yīng)對經(jīng)濟下行壓力，不少地方政府有適度松綁房地產(chǎn)市場、促進消費增長的訴求。部分地方政府“試水”松綁樓市之后，一旦輿論聚焦，往往即刻“收手”。

當(dāng)然，大多地方政府在因城施策時也有所克制，即便略有放松，后續(xù)也會再次回到較嚴調(diào)控的軌道上來。不過此番南昌樓市新政被監(jiān)管部門認定為，其中有的條款與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求不符。也就是說突破了現(xiàn)有調(diào)控目標的底線。

故此才引發(fā)住建部火速出手，以罕見的力度連出三招：跟江西省政府專門就此開視頻會議；將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單；即日已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場督導(dǎo)。

值得一提的是，相關(guān)表述措辭極其嚴厲，“要求切實提高政治站位” “立即糾正，消除負面影響，確保市場穩(wěn)定” “深刻吸取教訓(xùn)，立即收回文件，舉一反三”。

此舉透露出一個強烈的信號：樓市三穩(wěn)目標，不只關(guān)乎全國調(diào)控大局，還關(guān)乎地方政府政治站位。在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時期，突破調(diào)控底線的放松不被允許。

如何在堅持“房住不炒”定位以及實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期調(diào)控目標的大框架下，把握好“因城施策”的“度”，考驗地方政府的能力。

其實，最近除了南昌之外，廊坊北三縣和青島都有放松落戶的消息傳出。北三縣的政策雖有反復(fù)，但青島的仍然在執(zhí)行中。也就是說，通過放松落戶、增加樓市實際需求的舉措是允許的。而南昌新政直接放開限購，等于給了周邊城市、實際不在南昌生活工作的居民購房權(quán)。這就帶有了投資性質(zhì)。如果其他城市圈都紛紛效仿，可能引發(fā)全國性的新的一輪上漲。

從近期成都，西安，南昌的政策來看，調(diào)控決心明顯在加大，也意味著，樓市調(diào)控政策相比去年下半年明顯嚴格。變化還在于，過去是調(diào)控追著樓市行情跑，很被動；現(xiàn)在則是趕在樓市行情爆發(fā)前嚴厲調(diào)控，將隱患消滅于萌芽狀態(tài)。

未雨綢繆，需要事先充分預(yù)判樓市行情走勢。這注定了旨在刺激樓市試探調(diào)控紅線的舉動，會持續(xù)遭遇“一日游”的尷尬。

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