樓市上漲觸頂信號逐漸清晰

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-19 20:05:16

樓市正在起變化。房價依然在漲，但漲幅已經(jīng)大面積回落了。

6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，5月份，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點；二手房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

同時，31個二線城市和35個三線城市新房價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅均與上月相同；二手房價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。

乍看下，全國樓市依舊一片火熱，不過趨穩(wěn)的跡象已初現(xiàn)端倪。環(huán)比漲幅是一個觀察指標。

從新房看，70個大中城市新房環(huán)比上漲指數(shù)和環(huán)比上漲城市數(shù)都與上月持平，同比上漲城市數(shù)首次下跌。意味著全國新房價格繼續(xù)上漲的動力已不足。

從二手房來看，70個大中城市環(huán)比上漲指數(shù)全面回落，一二三線城市較4月分別回落0.2、0.1、0.1個百分點。環(huán)比下滑城市數(shù)為今年以來的新高，達到17個。引人關(guān)注的是，深圳赫然在列。由上月的持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

新房價格繼續(xù)上漲動力不足，二手房價格漲幅則全面收窄。釋放的信號頗為清晰：房價上漲可能即將見頂。

樓市即將觸頂是調(diào)控政策在價格信號上得到的回應(yīng)。自去年下半年以來，樓市“漲”字一直揮之不去，由此迎來了持續(xù)不斷的調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年前5個月，各級監(jiān)管部門出臺調(diào)控政策的頻次達到234次，呈井噴態(tài)勢。不管是政策出臺頻率之密集、還是工具之多樣，涉及監(jiān)管部門之多，都是史無前例的。

從調(diào)控內(nèi)容來看，限地價、限房價、限購限售等行政限制和市場監(jiān)管仍是調(diào)控重點，房地產(chǎn)業(yè)金融監(jiān)管也持續(xù)保持高壓。住建部約談、整頓中介、監(jiān)管經(jīng)營貸、調(diào)整土地供應(yīng)政策等，調(diào)控力度不減，調(diào)控手段越來越成熟、越來越精準。

值得一提的是，調(diào)控收效顯著的原因之一是二手房的監(jiān)管成為今年的亮點。

以深圳為例。這個本輪房價上漲的龍頭城市，曾在1月份以高達1.7%的二手房漲幅冠蓋全國。這是它自2019年7月以來第一次迎來二手房價漲幅下降。

最大誘因在于今年 2 月 8 日，深圳在全國率先實施二手房限價，發(fā)布了 3595 個小區(qū)的二手房指導(dǎo)價。二手房指導(dǎo)價未必能帶來房價的真實下跌，但短期內(nèi)至少可以按住繼續(xù)上漲的沖動，降低市場的心理預(yù)期。當然殺傷力更大的是，交易時貸款只能按指導(dǎo)價發(fā)放，在房價不降的情況下，變相提高了首付門檻。

樓市上漲預(yù)期變了，首付又變高了，兩個因素一疊加，自此深圳二手房價格環(huán)比漲幅迅速回落，直至5月份下降?？深A(yù)見的是：接下來深圳二手房價格環(huán)比應(yīng)該還會下跌。

這具有標志性的意義。意味著去年7·15新政以來，深圳持續(xù)不斷的調(diào)控，終于起到了效果。從新房限價、搖號到二手房指導(dǎo)價、增值稅免征期“2年改5年”，再到金融機構(gòu)的額度管控、提高利率、打擊經(jīng)營貸等，到打擊假離婚、收緊落戶等。以前用過的沒用過的工具全部用上了。如今調(diào)控曙光乍現(xiàn)。

接下來深圳的二手房會發(fā)生普遍而真實的下跌嗎？答案是肯定的。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，今年 5 月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計 3781 套，環(huán)比下降 14%，同比大幅下滑65.7%。量在價先，二手房交易量持續(xù)下跌，必然會帶動二手房價的下跌。

當然，對整個樓市也具有重要的意義。意味著這一輪上漲開始觸頂回落。2020年二季度開始，新一輪樓市反彈，從滬深這兩個頭部城市開始，熱度逐步傳導(dǎo)至熱點二線城市，再到非熱點二線城市。當下，正處于向三四線城市傳導(dǎo)的開始階段，深圳等城市或開始回調(diào)，打斷了這波輪動，未來2-3個月，有望進入平臺期。

盡管樓市上漲觸頂信號逐漸清晰。不過，當前階段保持政策定力尤其重要。樓市接下來的走向取決于現(xiàn)有政策能否持之以恒，嚴格執(zhí)行不放松。對一些新房價格上漲過快的城市，應(yīng)對癥下藥，繼續(xù)打政策補丁。絕不允許樓市再度反彈。

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