6天后，所有房貸強制轉(zhuǎn)換為LPR！弄清這一步，月供會變少！

  是加息還是降息，要看經(jīng)濟增速及通脹情況。如果經(jīng)濟飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切；如果經(jīng)濟增速低迷，通脹低迷，通過降息來刺激經(jīng)濟的必要性就凸顯出來。

  同時，利息是高是低，最終受制于經(jīng)濟體的自然增長率。從長期來看，隨著后發(fā)追趕優(yōu)勢不復存在、勞動力紅利衰退、技術(shù)革命周期變長、投資回報率下降，未來增長率可能會不斷下行，自然利率也會隨之下降。

  所以，從短周期看，基于恢復經(jīng)濟的需要，降息的概率遠遠大于加息。這其間，固然可能存在某些月份加息的可能，但總體而言，降息是大趨勢。

  從長周期來看，利率存在長期下行的趨勢。從2008年至今，我國的利率一直處于下行態(tài)勢，從最初的7%以上已經(jīng)下降到4.6%，未來這一趨勢還會得到保持。

  中國現(xiàn)在進入利率持續(xù)下跌的時代，但是通脹的壓力不小。

  這一輪房貸轉(zhuǎn)換，只針對商業(yè)貸款，不涉及公積金貸款。畢竟，公積金貸款本身就享受政策利率優(yōu)惠，近幾年一直維持在3.25%，而首套商貸平均利率高達5.5%。

  所以，千萬不要低估公積金貸款的作用。這是普通人能拿到的少有的政策優(yōu)惠，一二線城市一般一套房最高可貸款100萬乃至120萬更多，要善用這一政策紅利。同時，房貸轉(zhuǎn)換，只涉及2019年之前的存量浮動房貸，本來是固定利率的不用動，也無關(guān)最新購房的房貸。換言之，在2019年以前的所有浮動房貸，都要在固定或LPR中進行“二選一”。

  當然，也有例外。如果房貸在2020年就將還款到期，那么就失去轉(zhuǎn)換的必要。因為房貸重定價周期是一年一次，這時候轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)已經(jīng)無所謂。

  存量房貸要進行轉(zhuǎn)換，新的房貸可以直接進行“二選一”。2020年以來的新房貸，本身就可在LPR模式與固定利率中“二選一”，從簽訂貸款合同之日起就已確定，未來長期保持不變。

  要注意的是，目前5年期LPR利率每月20日發(fā)布一次。這就意味著在不同月份買房，房貸利率可能會存在差別，在降息周期后買房房貸利率可能會相對較低。

  今年轉(zhuǎn)換了LPR利率，會在2021年1月1日起效。雖然LPR利率每月更新，但是當年的房貸利率會在每年的1月1日進行重新定價。也就是說，每年需要還多少房貸，要看上一年12月的LPR 利率。不過每個銀行及具體合同的調(diào)整日期和頻率可能有所差異。

  當然，基于樓市調(diào)控的需要，實體利率和樓市利率可能會被區(qū)別對待，可能會出現(xiàn)實體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時而定，不會長期維持。

  對于房貸來說，選擇LPR模式，無疑是長期的理性選擇。