「深度」蘇北樓市魔幻般上漲

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2020-11-2 14:44:59

  記者 | 馬一凡

  就在年底房企營銷競爭加劇促使房價(jià)降溫之際，一座蘇北城市的房價(jià)卻連漲56個(gè)月，新房、二手房漲幅均領(lǐng)跑全國。

  這座城市是江蘇省西北部的重鎮(zhèn)徐州，在國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測房價(jià)變化情況的70個(gè)大中城市中，徐州9月份的漲幅排名為全國第一。徐州的新建商品房價(jià)格自2015年起累計(jì)漲幅接近80%，排名全國第二。

  實(shí)際上，徐州的房價(jià)上漲，只是整個(gè)蘇北地區(qū)的縮影。

  蘇北五市徐州、宿遷、鹽城、淮安、連云港在過去幾年間，樓市都經(jīng)歷了階梯式上漲。廣義上的蘇北、狹義上的蘇中城市南通，也因?yàn)檎呃谩ⅰ吧虾：蠡▓@”等因素導(dǎo)致了房價(jià)瘋漲。

  在疫情對樓市的影響逐漸減弱后，這些城市的房價(jià)反彈速度遠(yuǎn)超全國其他大部分地區(qū)。

  其中以徐州、鹽城、淮安房價(jià)上漲最為突出。5年來這三座蘇北城市的平均房價(jià)漲幅，超過了江蘇省會南京、一線城市北上廣深，也跑贏了重慶、貴陽等二線城市。

  今年10月，徐州在國家統(tǒng)計(jì)局的榜單上漲幅領(lǐng)跑全國；淮安、鹽城未被納入監(jiān)測的70城中，但是在民間榜單“100城二手房冰山指數(shù)漲幅排名”上，淮安、鹽城在10月連續(xù)霸榜4周，漲幅分列第一、第二。

  在金融監(jiān)管收緊、房企資金緊張的情況下，10月份淮安、鹽城、宿遷等蘇北城市仍然地王頻出。

  全面上漲

  南通濱江臨海，與上海、蘇州隔江相望，區(qū)位優(yōu)勢明顯，隨著經(jīng)濟(jì)、城建和交通的發(fā)展，南通的房價(jià)近年來步步走高。

  “最近南通的房價(jià)確實(shí)又在漲了，身邊的朋友賺到錢了都投資到房產(chǎn)上。南通人常調(diào)侃說，南通的房價(jià)竟然都超過蘇南無錫了?！崩钛ɑ?0年前在南通讀大學(xué)，畢業(yè)后留在南通的事業(yè)單位工作，她對南通房價(jià)的感受就是一個(gè)“漲”字。

  “南通市區(qū)的房子，基本上每個(gè)月都在慢慢漲，一個(gè)季度同比上一季度會顯得漲很多。部分熱門區(qū)域，新樓盤都限價(jià)了，周圍二手樓盤均價(jià)超過新房?！蹦贤ㄒ幻址恐薪榻?jīng)紀(jì)人對記者表示。

  疫情影響逐漸消除之后，南通的房價(jià)也快速迎來反彈。位于通州區(qū)的碧桂園天璽灣，去年同期的二手均價(jià)還是1.2萬元/平方米，目前的掛牌均價(jià)已經(jīng)漲到了1.9萬元/平方米。

  中房協(xié)和禧泰數(shù)據(jù)合作的房價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)平臺中國房價(jià)行情網(wǎng)顯示，南通今年9月份的房價(jià)同比去年增長了7.78%，其中通州區(qū)漲幅超過30%，海門經(jīng)開區(qū)漲幅超過24%。

  從南通向北便是鹽城，今年年底設(shè)計(jì)時(shí)速350公里的鹽通高鐵即將通車，鹽城有望納入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，這里的房價(jià)近幾年翻了一番。

  “今年8月份以來，市區(qū)新盤普遍向上調(diào)價(jià)2000元/平方米，現(xiàn)在鹽城沒有哪個(gè)區(qū)域的房子是難賣的，城南是熱門板塊，已經(jīng)一房難求?！丙}城房地產(chǎn)市場一名資深營銷人士告訴界面新聞?dòng)浾摺?br /> 按照他的說法，鹽城市區(qū)目前房價(jià)均價(jià)約為1.1萬元/平方米，此輪熱門新房漲幅接近20%。

  “城南不買房，一年又白忙”是當(dāng)?shù)亓餍姓Z。有媒體統(tǒng)計(jì)，2019年-2020年間，鹽城熱門的城南板塊成交均價(jià)漲了3125元/平方米。城南的新盤中海萬錦公館，去年10月份均價(jià)1.05萬元/平方米，現(xiàn)在尾盤的清盤價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.45萬元/平方米，單價(jià)漲了4000元。

  根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)，鹽城9月總體房價(jià)同比漲幅為8.54%，10月份環(huán)比上月仍在增長。由于鹽城的城北、城東正在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，這兩個(gè)區(qū)域也成了熱點(diǎn)上漲板塊。

  其實(shí)過去五年間，鹽城的房價(jià)基本沒有下行過。根據(jù)安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年10月鹽城的房價(jià)均價(jià)為5082元/平方米，到2020年10月均價(jià)達(dá)到1.09萬元/平方米，漲幅達(dá)到115.5%，也就是說房價(jià)翻了一倍有余。目前鹽城的樓市最高單價(jià)已經(jīng)突破3萬元/平方米。

  鹽城西北處的淮安，已經(jīng)連續(xù)四周霸榜“100城二手房冰山指數(shù)漲幅排名”第一名。

  根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)，淮安市區(qū)房價(jià)在2020年第3季度達(dá)到了1.06萬元/平方米，環(huán)比上漲6.37%。今年9月，淮安房價(jià)環(huán)比上漲2.91%，同比上漲19.88%，同比漲幅超過了深圳的18.62%。

  淮安的熱點(diǎn)板塊生態(tài)新城、城南大學(xué)城、清江浦主城等，呈現(xiàn)新房一房難求、二手房價(jià)格瘋漲的情況。今年8月，淮安城南的綠地春曉項(xiàng)目開盤迎來8000組意向客戶，2小時(shí)賣完。

  更北面的徐州，作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，其房價(jià)漲幅更為強(qiáng)勢，今年9月國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù)，除了北上廣深四個(gè)一線城市繼續(xù)看漲，徐州新房以1.4%的環(huán)比漲幅位居70個(gè)城市首位。

  中國房價(jià)行情網(wǎng)顯示，9月徐州整體房價(jià)均價(jià)達(dá)到1.36萬元/平方米，同比上漲了9.44%。

  徐州某房企營銷總告訴界面新聞?dòng)浾撸熘菔袇^(qū)的新盤均價(jià)已經(jīng)超過2萬元/平方米，近期“3萬+”的樓盤越來越多，一批9月新盤高價(jià)入市，抬高了徐州新建商品房均價(jià)。

  但他認(rèn)為，市場沒有說的那么火爆，價(jià)格是被土地價(jià)格上漲刺激的，“現(xiàn)在也不是開盤就能售罄，高價(jià)盤是有風(fēng)險(xiǎn)的”。

  棚改與土拍助推

  漲幅領(lǐng)跑全國的蘇北樓市是如何養(yǎng)成的？

  在記者的走訪中，當(dāng)?shù)厥忻窈头康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士給出的答案不外乎：大規(guī)模的拆遷、火爆的土拍以及區(qū)域發(fā)展的紅利。

  拆遷和土拍像兩個(gè)不斷疊加的無形籌碼，短期內(nèi)刺激了樓市加速上漲。

  棚改貨幣化安置一直是助推三四線房價(jià)上漲的利器。2019年全國棚改量腰斬，江蘇省也跌了28%的量，但仍排在所有省份的第二位。

  原本2018年、2019年棚改量的持續(xù)縮小，令市場判斷三四線樓市狂歡接近終結(jié)，風(fēng)險(xiǎn)加大，結(jié)果2020年疫情發(fā)生后，棚改殺了一個(gè)回馬槍。

今年，徐州棚改力度再加大，市區(qū)范圍內(nèi)計(jì)劃新征收項(xiàng)目69個(gè)、約1276.41萬平方米，前期推進(jìn)項(xiàng)目28個(gè)，約592萬平方米；今年4月11日，淮安市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《我市部署市0.19]區(qū)棚戶區(qū)改造攻堅(jiān)戰(zhàn)》，稱今年將“全力突破、高效推進(jìn)、加快完成”；今年上半年，鹽城公布方案稱，全市實(shí)施棚戶區(qū)改造3.13萬戶、285萬平方米，其中市區(qū)2.3萬戶。

  棚改給樓市帶來的變化最為直觀。“哪個(gè)區(qū)域拆遷戶多，哪個(gè)區(qū)域就漲得厲害。鹽城今年城北拆遷規(guī)模最大，所以城北漲得很高，新盤非常搶手。”鹽城一業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

  土拍則被認(rèn)為是樓市風(fēng)向標(biāo)。今年上半年資金面寬松時(shí)，長三角地價(jià)都在上漲，蘇北也不例外，現(xiàn)在隨著資金面收緊和房企降負(fù)債壓力增大，土地市場已經(jīng)降溫，但蘇北仍然地王頻出。

  僅今年10月，淮安樓面價(jià)紀(jì)錄屢次被刷新?；窗矅?lián)以7100元/平方米的價(jià)格競得大同路南側(cè)地塊，創(chuàng)下新紀(jì)錄后，不到兩日，首進(jìn)淮安市場的福建房企建發(fā)，就以樓面價(jià)9321元/平方米、溢價(jià)率55%拿下沁春路南側(cè)地塊，再度刷新淮安樓面價(jià)紀(jì)錄，這次土拍現(xiàn)場叫價(jià)960輪，從上午十點(diǎn)持續(xù)到晚上九點(diǎn)才結(jié)束。

  徐州今年1-8月出讓宅地共約73塊，其中不少成交樓面價(jià)創(chuàng)下區(qū)域新紀(jì)錄。8月，經(jīng)過147輪叫價(jià)，南京頤居置業(yè)拿下徐州市中心華東機(jī)械廠地塊，徐州新地王誕生，樓面價(jià)達(dá)到了1.69萬元/平方米。目前徐州樓面價(jià)破萬元的地塊已經(jīng)超過10個(gè)。

  在鹽城，10月23日，經(jīng)過188輪激烈競價(jià)，江蘇萬科悅達(dá)實(shí)業(yè)有限公司以15.6億元勇奪編號20203001地塊，溢價(jià)率39.4%，樓面價(jià)9477元/平方米，成為區(qū)域新“地王”。

  10月30日，GDP排名江蘇最末的宿遷，其樓面價(jià)紀(jì)錄沖上了1.37萬元/平方米，浙系房企華鴻嘉信以溢價(jià)率82.67%拿下宿遷老城區(qū)一塊地，起始樓面價(jià)僅7500元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華鴻嘉信此次高價(jià)拿地，或?qū)⒅扑捱w房價(jià)沖上2萬元/平方米。

  拋開棚改和土拍這種短期刺激因素，記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展對蘇北樓市產(chǎn)生了長期利好影響。

  徐州一家房企的營銷總表示，徐州在2012-2016年曾有4年的房地產(chǎn)低迷期，部分板塊月成交量甚至是個(gè)位數(shù)。2016年起，徐州開始開放發(fā)展，定位為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，開始擁有對周邊的吸附能力。目前徐州3條地鐵線同時(shí)建設(shè)，一條地鐵線已經(jīng)開通，還迎來了徐鹽高鐵的開通。

  鹽城近年市區(qū)高架網(wǎng)絡(luò)不斷完善，還終結(jié)了不通高鐵的歷史。除了去年有徐鹽高鐵通車，今年年底鹽通高鐵將通車，鹽城有望融入上海、南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，到北京只需4小時(shí)。

  “每個(gè)城市都有棚改計(jì)劃，棚改對三四線樓市的拉升是肯定的，但是棚改客戶只是占了剛需客的一部分，樓市的長期利好因素才是更關(guān)鍵的?！丙}城一名資深營銷人士對記者表示。

  調(diào)控在路上

  蘇北房價(jià)的后勁如何？記者走訪發(fā)現(xiàn)，蘇北業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)是已經(jīng)沒有太多上漲空間了，一旦樓市過于火爆，必然引起監(jiān)管關(guān)注，樓市調(diào)控也將隨之而至。

  10月9日，徐州的調(diào)控政策“新房價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整”登上了微博熱搜，原因是網(wǎng)民認(rèn)為調(diào)控力度偏弱。

  徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局中國人民銀行徐州市中心支行等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》，其中稱要堅(jiān)持“一區(qū)一策”精準(zhǔn)調(diào)控、商品住宅備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整、不得強(qiáng)制購房人進(jìn)行升級裝修等八項(xiàng)政策。

  根據(jù)新政，新備案商品住房項(xiàng)目，宗地建筑面積10萬平方米以下的，實(shí)行一次性價(jià)格備案；宗地建筑面積高于10萬平方米的項(xiàng)目，可分期進(jìn)行價(jià)格備案，每次備案不低于10萬平方米，最后一期不足10萬平方米，據(jù)實(shí)備案；備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整。

  這項(xiàng)規(guī)定，被網(wǎng)友認(rèn)為是保房價(jià)的措施，即一年內(nèi)既不能漲、也不能跌。

  徐州一家房企人士則表示，這項(xiàng)調(diào)控措施主要針對的是開發(fā)商漲房價(jià)的問題，壓縮了開發(fā)商的操作空間，對購房者來說沒有什么影響。

  “價(jià)格上不去對購房者來說是好事，甚至?xí)龠M(jìn)新房的銷售。徐州目前已經(jīng)有一二手倒掛的現(xiàn)象。”

  不過，他認(rèn)為，即便沒有調(diào)控，徐州房價(jià)的上漲也會到瓶頸期?！靶熘莓吘故翘K北城市，雖然人口比較多，但是人均GDP、人均收入偏低，經(jīng)濟(jì)不如蘇南城市，購房者承受力有限，入市的高價(jià)盤已經(jīng)達(dá)到了單價(jià)峰值。”

  南通的房價(jià)上漲也引來了官方關(guān)注。10月29日，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長王開亮在一場政風(fēng)直播中稱，南通市委市政府正高度關(guān)注南通房價(jià)的各種動(dòng)態(tài)，要在主城區(qū)控地價(jià)、控房價(jià)，同一地區(qū)的樓盤，原則上漲幅不得超過3%-5%。

  他還表示，針對今年漲幅最厲害的通州區(qū)和海門區(qū)，最近南通成立了房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，已經(jīng)出臺文件，要對海門區(qū)、通州區(qū)也全面實(shí)行雙控。

  外來房企加碼

  蘇北樓市的火熱還有一個(gè)不可忽略的因素——外來房企的大力布局。

  蘇北樓市的強(qiáng)勢上漲，吸引了外來房企投資布局；而外來房企的來勢洶洶，助推了土拍的激烈程度，提升了地價(jià)，又促進(jìn)了房價(jià)上漲。雙方形成了相輔相成的關(guān)系。

  過去蘇北三四線城市的房地產(chǎn)市場，一直是本土小房企的天下，近幾年市場已幾乎被頭部房企瓜分。

  2019年，全國樓市成交總量承壓、市場分化明顯，很多房企謀求新的投資地。一家早就布局蘇北的房企高管于2019年底曾得意地表示：“今年我們在蘇北的樓盤賣得非常好！”

  根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年度蘇北五市房企流量銷售金額榜單上，排名前20的房企有16家是TOP50房企。排名前五的房企分別是新城控股、萬科、碧桂園、綠地和華潤置地，都是十強(qiáng)房企。

  今年1-8月，蘇北五市房企流量銷售排名前五的分別是碧桂園、恒大、新城控股、綠地控股和中南置地。

  這些都是深耕蘇北比較久的房企，隨著蘇北樓市的上漲，更多房企正在加入戰(zhàn)局。

  徐州房地產(chǎn)市場人士表示，灣區(qū)房企美的置業(yè)，是最早布局徐州的外來房企之一，2010年就拿地了，扎根較深，用9年時(shí)間布局了17個(gè)項(xiàng)目。2017年，浙系房企中梁、閩系房企中駿首進(jìn)徐州；2018年，央企金茂進(jìn)入徐州，并在當(dāng)年就一口氣拿了3個(gè)項(xiàng)目，其在徐州打造的金茂府產(chǎn)品成為了徐州的價(jià)格天花板。

  在鹽城，恒大、碧桂園、中南置地、中海是較早進(jìn)入鹽城的品牌房企。近兩年時(shí)間，至少有七八家外地房企“跑步入場”。

  2018年，萬科、世茂首次布局鹽城；2019年，灣區(qū)房企奧園、浙系房企佳源國際首進(jìn)鹽城，專注高端產(chǎn)品的仁恒也開始在鹽城拿地，要占領(lǐng)鹽城的高端改善市場，首個(gè)新盤仁恒濱河世紀(jì)放風(fēng)價(jià)已高達(dá)2.3萬/平方米；2020年，浙系房企綠城、大灣區(qū)房企卓越也都在9月份首次在鹽城拿地。

  對于這些房企的動(dòng)作，上述接受采訪的徐州某房企營銷總表示，據(jù)他了解，多數(shù)布局蘇北的房企都有很強(qiáng)的深耕意愿，并不是僅為了蹭一波熱度。

  深耕也就意味著看好區(qū)域的長期發(fā)展。如果未來棚改帶來的熱度消失、農(nóng)民進(jìn)城買房的城鎮(zhèn)化紅利減弱，蘇北樓市還有哪些支撐要素呢？

  鹽城一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者指出，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新的紅利將會出現(xiàn)，比如高鐵就將為蘇北帶來區(qū)域交通的紅利。但他也表示，目前高鐵對鹽城樓市的短期作用有限，比如高鐵開通預(yù)期并未帶來外地投資客，高鐵站附近的樓盤也并沒有更火爆。

  另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，高鐵開通將加大人口抽空力度，需要正視蘇北與蘇南的經(jīng)濟(jì)差距，蘇北城市幾乎全都有人口凈流出的情況。蘇州2019年的人均可支配收入絕對值為6.01萬元，淮安、徐州、連云港、宿遷的人均可支配收入均未達(dá)到蘇州的一半。在這種情況下，如果再放任房價(jià)快速上漲，將為區(qū)域發(fā)展帶來負(fù)面影響。

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