樓市交易進(jìn)入淡季今年住房租賃市場或迎來井噴

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-4-21 10:13:53

   在一季度樓市成交情況同比普遍下滑的情況下，租房市場在2018年一季度卻迎來了首個成交的小高峰。58安居客房產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場報(bào)告》便顯示，多地租房市場3月出現(xiàn)明顯升溫。對比春節(jié)前半個月(1月31日-2月14日)，春節(jié)假期結(jié)束后的半個月內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳的租房需求分別增長了179%、188%、253%和283%。近期忙于爭搶人才的杭州、長沙、武漢、成都、重慶、西安等二線城市租房需求增長也超過了180%。其中，廣州租賃市場一季度成交情況比去年增長了41%。
實(shí)際上今年年初，廣州市教育局便發(fā)布消息稱，2018年廣州將率先推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)、學(xué)位到房”。而隨著4月中旬以來，同城各區(qū)陸續(xù)出臺積分入學(xué)辦法和義務(wù)教育階段學(xué)校招生工作細(xì)則征求意見稿，標(biāo)志著“租購?fù)瑱?quán)”的相關(guān)細(xì)則被進(jìn)一步明確，由此也使得廣州這座在2017年省會中人口流入排名第一的城市，成為租房企業(yè)搶灘最激烈的市場之一。

未來十年房屋租賃市場增量將達(dá)3萬億元

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰在某論壇上透露，2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元，隨著一系列政策利好落地，住房租賃新征程已經(jīng)開啟。

今年一季度，全國各大城市紛紛出臺推動租房市場發(fā)展的利好政策。其中，北京便首次發(fā)布建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用“正負(fù)清單”，從政策上鼓勵租賃住房，規(guī)定四環(huán)內(nèi)將以租賃住房等政策性房為主；鼓勵三環(huán)外商業(yè)零售、商業(yè)辦公等調(diào)整為出租型寓商業(yè)辦公等，在促進(jìn)盤活商辦存量的同時，也將推動北京租賃市場的發(fā)展。而深圳福田區(qū)則宣布2018年將供應(yīng)2500套保障房,棚戶（老舊住宅區(qū)）將改造深入推進(jìn)4個，總投資125.4億元，今年計(jì)劃完成投資4.4億元，改造后預(yù)計(jì)提供38.3萬平方米的人才住房，由企業(yè)統(tǒng)租運(yùn)營。其它城市，如成都提高租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定家庭年收入10萬元內(nèi)可申領(lǐng)；杭州提出3年建設(shè)5萬套人才租賃房；佛山規(guī)定企業(yè)自持商品房應(yīng)全部公開對外租賃；東莞新入戶人才可申請租房補(bǔ)貼，每人每年6000元；海南也提出要加快公租房分配入住，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍；青海則準(zhǔn)備學(xué)習(xí)廣州，推進(jìn)“租售同權(quán)”政策落地。

   實(shí)際上，有關(guān)機(jī)構(gòu)此前已預(yù)測，2018年將是住房租賃市場繼續(xù)大踏步向前推進(jìn)的一年。據(jù)公開信息顯示，北京市提出要建290萬平方米已供地的共有產(chǎn)權(quán)住房，將30%的住宅增量配租給新市民；上海市計(jì)劃到2018年底，實(shí)現(xiàn)新增租賃房源計(jì)劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房(指1958年前后由政府統(tǒng)一經(jīng)營出租的私有房產(chǎn))房源9萬套；廈門市新開工1.2萬套、新增供應(yīng)8000套租賃住房；天津、青島、無錫等城市降低落戶門檻，制定人才租房落戶政策。

鏈家研究院發(fā)布報(bào)告稱，未來十年房屋租賃市場規(guī)模增量空間將達(dá)到3萬億元。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，目前我國已經(jīng)有兩省兩市租賃市場的規(guī)模和發(fā)達(dá)國家非常接近。“兩省”是廣東省和浙江省，城鎮(zhèn)家庭中分別有47%和41%的家庭是租房居住的?！皟墒小笔潜本┖蜕虾?，分別有37.2%和38.3%的家庭是通過租賃解決居住需求，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家租賃市場的規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國25.8%的平均水平。

全國長租公寓品牌已達(dá)1200多家

   住房租賃市場在商業(yè)上釋放出來的巨大想象空間，目前已經(jīng)在全國一二線城市吸引了大批房企、社會資本甚至是金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入。

   從一季度的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，目前的租房行情無疑已經(jīng)進(jìn)入到一個逐步升溫的狀態(tài)。中國指數(shù)研究院日前向南方日報(bào)披露的2018年3月長租公寓市場月報(bào)顯示，3月十大代表城市中，北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等租金環(huán)比均有上漲。

   在土地方面，該月報(bào)顯示，北京大興公示了4宗集體建設(shè)用地租賃住房意向書，上海成交了2宗租賃用地，競得企業(yè)均為國企背景；杭州成交3宗自持地塊，其中1宗為純租賃地塊；佛山成交1宗自持地塊，自持比例5%。

   正是在各地不斷升級的利好政策和土地供應(yīng)的支持下，3月份的租房行業(yè)和企業(yè)亦呈現(xiàn)紛紛“摩拳擦掌”要大干一番的態(tài)勢。3月15日，綠城便宣布首單40億元住房租賃專項(xiàng)公司債券獲批，而保利亦宣布國內(nèi)首單房企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）發(fā)行。建設(shè)銀行與海爾集團(tuán)簽署住房租賃合作協(xié)議，廣東分行已率先推出存房業(yè)務(wù)，引發(fā)社會極大關(guān)注。新派公寓則與建行發(fā)起資產(chǎn)證券化專項(xiàng)并購基金，金地商置耗資7600余萬元收購WarmWarm＋公寓，后者目前在深圳共有12個項(xiàng)目，管理房間1670間，多為集中式獨(dú)立公寓。此外，萬科表示要升級長租公寓服務(wù)，定義“北居”生活新常態(tài)，而麥家公寓則與海爾戰(zhàn)略合作，打造長租公寓智能化生態(tài)體系……種種跡象表明，今年的租房行業(yè)或?qū)⒓铀龠M(jìn)入白熱化的狀態(tài)。

來自58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。而隨著3月以來租房行情的迅速回暖，一大批知名房企和互聯(lián)網(wǎng)資本已經(jīng)在抓緊進(jìn)軍長租公寓市場。

在優(yōu)帕克服務(wù)式公寓市場研究中心看來，國內(nèi)住房租賃市場相比海外成熟市場成長空間相當(dāng)大，從法律法規(guī)、商業(yè)制度、服務(wù)創(chuàng)新等方面有待進(jìn)一步完善與提升。實(shí)際上，住房租賃市場并非一個簡單的行業(yè)。住房租賃涉及行業(yè)很廣，比如裝修、設(shè)計(jì)、家電等相關(guān)行業(yè)。隨著國內(nèi)租賃政策的不斷出臺，租賃行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新征程。

該中心近期所作的一項(xiàng)研究認(rèn)為，從一手房交易到保障房再到租賃，房地產(chǎn)行業(yè)從一元結(jié)構(gòu)發(fā)展至二元到如今的多元結(jié)構(gòu)，這需要整個行業(yè)積極關(guān)注各類新需求，包括租房的居住證改革、戶籍制度改革、租房的商業(yè)銀行貸款改革、承租者的信用等級評定改革、中高端租賃產(chǎn)品創(chuàng)新等，都會成為未來租賃政策改革的新內(nèi)容。

●南方日報(bào)記者馮善書

分析  金融資本將加快租房市場規(guī)模發(fā)展

在業(yè)內(nèi)人士看來，租房行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級勢在必行。這給大資本和大機(jī)構(gòu)的進(jìn)入提供了機(jī)會。

   秦虹認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)的租賃市場主要仍存在四方面的問題。首先是租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，影響了很多人的租賃意愿。其次是中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高、風(fēng)險(xiǎn)大。租賃市場的很多房源信息可能是假的，還會遇到很多事情被隱瞞的情況，比如缺乏誠信、扣留押金、違規(guī)“群租”等。再次是市場發(fā)展不成熟，機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段。最后是，政府支持和服務(wù)欠缺，監(jiān)督管理不到位。

   基于租房行業(yè)目前客觀存在的種種亂象，有專家認(rèn)為，未來這個市場必定是大品牌和大平臺的天下。正因如此，記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)建設(shè)銀行廣東分行正式宣布在廣州啟動存房業(yè)務(wù)以來，便有大批業(yè)主在短期內(nèi)前往咨詢業(yè)務(wù)。由此可見，社會普遍希望行業(yè)盡快加強(qiáng)管理規(guī)范的需求非常迫切。

在年初召開的一次租房論壇上，劉志峰也表示，隨著各個城市租賃政策落地，大型房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)必須在投資的所在城市，抓緊土地、金融、房源方面的對接，重點(diǎn)探索有效的盈利模式，并且解決專業(yè)人才短缺、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)較少、行業(yè)集中度低等問題。

面對租房行業(yè)的投資風(fēng)口，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)今年亦有重大風(fēng)向出現(xiàn)。央行副行長潘功勝近期便公開表示：今年將就金融支持住房租賃市場發(fā)布相關(guān)文件，有望今年上半年出臺。其中，對于公募REITs推出的時間表，潘功勝透露正在與相關(guān)部門研究，他希望能夠盡早展開試點(diǎn)。為此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，住房租賃市場將迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

實(shí)際上，銀行通過金融創(chuàng)新服務(wù)來支持租房市場建設(shè)的行動，從去年以來已經(jīng)快速升溫。建設(shè)銀行、交通銀行和工商銀行均先后與各大房企或地方政府簽署了相關(guān)合作協(xié)議。而近年來，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，REITs產(chǎn)品規(guī)模已呈明顯加速增長趨勢。華泰證券此前的研報(bào)顯示，截至今年2月7日，交易所已掛牌發(fā)行的類REITs證券化產(chǎn)品數(shù)量為29只，總發(fā)行規(guī)模為643億元。2017年前10個月成功發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在數(shù)量以及規(guī)模上就已經(jīng)超過前3年的總和。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著住房租賃市場發(fā)展進(jìn)入快車道，預(yù)計(jì)到2025年租金GMV(租賃總收入價(jià)值)將接近3萬億元人民幣，租賃人口達(dá)2.3億。而金融資本的進(jìn)入，將加快這一塊市場的規(guī)?；l(fā)展。萬科的一位高管此前便對記者表示，租房市場已經(jīng)成為一片新藍(lán)海，今年住房租賃市場或迎來井噴。

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