多城土地流拍、有人拋售房產(chǎn)、房產(chǎn)稅加速，17%的人受影...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-8-14 10:08:46

01 最近房地產(chǎn)市場動靜不小，上周住建部開會明確了“堅決遏制投機炒房，把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責任落到實處，確保市場穩(wěn)定”這樣的主旨思想。讓很多人徹底死了心。市場也有不小反應(yīng)：

1、今年前7個月，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高。

● 8月10日，太原國土局“區(qū)域絕佳”的8宗地塊全部流拍，僅有的兩家拿地公司出價不達拍賣底價，而這8宗地塊原被認為有望拍出“地王”；

● 同日杭州臨安區(qū)的三宗幅地塊，均以底價成交；

● 南京當日出讓的兩幅宅地引來多方參與競拍，但成交價格也較之前的“地王”價降了近3000元/平方米。

2、同時有中介掛出了房叔拋售房產(chǎn)的信息，房子真不少：

3、而波及面最大的，則是房產(chǎn)稅提速的消息，新京報刊文認為：房產(chǎn)稅出臺的時機已基本成熟。

大眾關(guān)心房產(chǎn)稅，核心還是從自己出發(fā)：什么時候出，對房價有何影響，怎么征收，對我有何影響？……

我們今天就來說說這個問題。

02 在不久前召開的天風證券的中期策略會上，長平經(jīng)濟研究所執(zhí)行所長王長勇對于房地產(chǎn)稅做了自己的預(yù)測。

王長勇對于“房地產(chǎn)稅時間表”的預(yù)測非常具體：

根據(jù)全國人大常委會公布的2018年立法工作計劃，涉稅的立法工作是其中的重點，“這些立法項目由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議”，其中就包含房地產(chǎn)稅。

當然這個房地產(chǎn)稅時間表的分析，也基本上是根據(jù)現(xiàn)有的立法框架來做的：

①稅收法定是原則，房地產(chǎn)稅的征收一定是依靠房地產(chǎn)稅法來做，按目前的規(guī)劃，2020年前全面落實稅收法定原則。

②房地產(chǎn)立法現(xiàn)在確定就是兩級立法，開征也是由地方?jīng)Q定，中央不會統(tǒng)一決定。

③其實全國的立法和地方的立法實際上在同步進行，就是說看著全國人大立法在推進的同時，準備征收的城市的立法在同步進行，全國通過以后2020年也可能地方要做的城市就開始立法，立法以后2021年地方兩會通過后就可以實施，這樣2021年房地產(chǎn)稅可以在部分城市開始征收。

至于征收的準備工作，潘石屹已經(jīng)在微博上告訴了我們：“最近房地產(chǎn)市場發(fā)生了一件大事——不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，似乎沒有引起人們的關(guān)注”。

03 房地產(chǎn)稅，收是肯定要收的，但問題就在于怎么收。

在房地產(chǎn)稅討論最熱烈的時候，獨立經(jīng)濟學家馬光遠的一條“避稅攻略”吸引了眾多眼球，“八套房可以不繳納房產(chǎn)稅”的說法，讓他收到了擁躉們的掌聲，也收到了反對者的責罵。而馬光遠這種分析的前提是以家庭為單位，按套數(shù)征收，且從第三套房開始征稅。

當然這其中有很大的戲謔的成分，王長勇的研究更具實際意義，比他對房地產(chǎn)稅的要素做了一些前瞻分析：

①范圍：存量+增量，所有工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房都按評估值征稅（六、七折）；

②扣除：按面積扣除，家庭人均40平方米，設(shè)稅收優(yōu)惠，對困難家庭、低收入家庭有一定減免；

③稅率：低于1%的兩檔稅率，一檔低于0.5%，一檔高于0.5%，

懲罰稅率：高檔大面積住房比如別墅，家庭人均超過100平方米部分，征收1%-5%；

④綜合：以城市為單位綜合，屬地繳稅，不跨城市綜合征稅。

貓哥注意到，在這些數(shù)據(jù)中，也是有現(xiàn)實依據(jù)的。40平方米是全國人均的住房面積，而上海和重慶的房產(chǎn)稅試點的一般稅率均未超過1%，而重慶對于超標的部分，實行按超標倍數(shù)來分類征收。

而業(yè)內(nèi)的猜測也基本上集中在這幾個層面，在按評估值征收而非交易值、有一定的家庭人均免征面積、“廣稅基、低稅率”、差別化稅率等方面能夠達成共識，但是在具體按存量+增量征收還是存量豁免只針對增量征收、家庭單位的認定方式等方面存在巨大的分歧。

從世界主流的征收房產(chǎn)稅的國家的計稅方式來看，各國對于征收房產(chǎn)稅的共識在于：以評估的市場價值作為稅基，按基本情況的不同確定稅率，基本上能夠做到“富人多征、窮人少征”以達到相對的公平。

04 如果是這樣，那有多少人會涉及？對房價有什么影響？

因“六個錢包購房”而備受爭議的中國經(jīng)濟體改研究會副會長樊綱在提到房地產(chǎn)稅的時候就表示，“不能過于高估。因為房地產(chǎn)稅在邏輯上能對房價形成壓力，卻未必就是“包治百病”的良藥。

當然除了對于房價的影響外，房地產(chǎn)稅作為稅收，直接影響的還是我們的錢袋子。

現(xiàn)在房地產(chǎn)稅還沒有開征，但是在2011年開始，房產(chǎn)稅的試點已經(jīng)在重慶和上海開始了。按照兩市的現(xiàn)行標準，人均的免征面積在60平方米，這個標準還是很寬松的。但是如果按這個低標準推廣到全國的話，其影響范圍還是比較廣的。

2015年全國1%人口抽樣調(diào)查資料顯示，在統(tǒng)計的城市、鎮(zhèn)居民家庭中，人均住房面積在60平方米以上的戶數(shù)比例分別為15.23%和21.46%，城鎮(zhèn)合計有共有17.73%的戶數(shù)人均住房面積在60平方米以上，假如這部分人群需要繳納房產(chǎn)稅，則涉及的人口規(guī)模達到1.44億人（按照2017年城鎮(zhèn)常住人口8.13億人計算）。

而如果將人均的免征面積擴展為專家預(yù)估的更為嚴格的40平方米每人，那么以上三個數(shù)據(jù)將提升為33.87%、43.08%和37.57%，那么涉及的人口規(guī)模將達到3.05億人。

房地產(chǎn)稅被認為最大的作用是作為地方土地財政的替代品，成為地方財政的收入來源之一。

那么我們看一下，2017年全國土地收入52059億，創(chuàng)出歷史新高，如果按5萬億來計算，房產(chǎn)稅的征收要達到跟土地出讓收入同樣規(guī)模水平，則這1.44億繳稅人口每年人均繳納的房產(chǎn)稅費要達到3.47萬元，三口之家10萬房產(chǎn)稅，這個稅費顯然是不可能的。

讓房地產(chǎn)稅完全取代土地財政還不現(xiàn)實，而且如果標準更加嚴格后，涉及到的人口更多，那么相對應(yīng)的人均稅負可能還會下降，而且如果寬稅基低稅率的話，人均繳納稅費在多數(shù)人的承受能力范圍之內(nèi)。

而針對這個還沒有開征的稅種，我們能做的是關(guān)注房地產(chǎn)稅的立法進程，在草案出臺后的征求意見階段，針對具體的條款暢所欲言，畢竟在房地產(chǎn)稅法頒布后，它就要跟你產(chǎn)生很大的關(guān)聯(lián)了。

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