針對剛需買房理論和實(shí)踐之間的取舍，投資客請繞道

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2020-4-19 15:23:15

針對剛需買房買房理論和實(shí)踐之間要取舍的地方投資客請繞道，完全不適合

做我們這行，經(jīng)常會給到別人一堆買房的建議

最近卻真實(shí)的發(fā)現(xiàn)，就是所謂買房的道理，就像是理論知識，沒有實(shí)踐的時(shí)候，覺得一切可行，但真的等到切身體會，才發(fā)現(xiàn)，根本毫無用武之地

為什么我會這么說？

我有一個(gè)朋友，嚷嚷著買房好多年了，也看過很多的房子，結(jié)果一直沒有下手

每次看完這套感覺不行，那套又覺得少點(diǎn)什么，終于看到個(gè)還不錯(cuò)的，結(jié)果認(rèn)籌比太高，他又認(rèn)為這是售樓處的套路，堅(jiān)持不肯大籌，就付了小籌，結(jié)果自然也沒有輪到他選房

最終兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾年過去了，朋友苦笑道：聽了你們這么多的買房選房的道理，我卻依舊買不到好房子

在他看來，因?yàn)槲覀冎v述的都是理論，而買房是實(shí)踐，實(shí)踐的過程中，你會發(fā)現(xiàn)非常多的問題，是理論上看來無法預(yù)知的

即所謂，理論全是站著說話不腰疼

就是說，很多的理論，大家都能聽懂，但是碰到實(shí)踐，完全沒用

以下，我針對剛需，剛改客戶，重新梳理了下買房理論和實(shí)踐之間要取舍的地方，希望能夠幫助到你們，投資客請繞道，完全不適合

01、買房，首先是地段，地段，還是地段？

這句話在實(shí)踐中其實(shí)是錯(cuò)的，或者是說片面的正確。地段固然很重要，但是，你的工作區(qū)域在哪里才更重要

比如說，一個(gè)扎根長寧工作很多年的人，你不可能告訴他浦東某板塊非常的好，而一個(gè)在浦東張江工作的人來說，你也不可能推薦他說大虹橋非常有升值潛力

你去很多樓盤看房的時(shí)候也會發(fā)現(xiàn)，很少說有區(qū)域輻射范圍之外的剛需去看房

所以，只要你工作在哪里，你在工作或者行業(yè)聚集的板塊附近，找到能夠買得起房，這個(gè)地段對于你而言，就是好地段

沒有絕對的好地段，只有相對的好地段

我遇到過一個(gè)客戶，真的，太精了，自己明明在浦東上班，卻總想著去洼地板塊抄底，滿上?？捶?br />
回來還要跟我說，你們推薦這個(gè)地塊不行啊，距離太遠(yuǎn)了??！

不是板塊太遠(yuǎn)，而是距離你太遠(yuǎn)而已?。。?br />
所以，看房，不要著手全上海，在你自己的工作區(qū)域，尋找能夠買得起的房子

02、交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育，沒有缺一不可，但至少占取一樣

這是非常現(xiàn)實(shí)的問題

我們總是希望買房的時(shí)候，交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育等缺一不可，這些房子是大部分人錢包無法承受的價(jià)格

即我們所說的，占取所有優(yōu)質(zhì)資源配套的房子，貴，是唯一的缺點(diǎn)

在剛需或者剛改客戶而言，我們在選房的時(shí)候，只能根據(jù)自己錢包的能力，以及自己的需求，做取舍

比如，如果家里的孩子已經(jīng)讀完中學(xué)，而家中還有老人，這個(gè)時(shí)候，醫(yī)療的選擇可能就比較重要

又或者家里還沒有小孩，父母又不同住，那選擇一個(gè)比較好的小學(xué)學(xué)區(qū)就比較重要
我當(dāng)初買房的時(shí)候，就犯了這樣的錯(cuò)誤

就是什么都想要，但是錢又不多

好在，買房的迫切感倒逼著我放棄了交通和商業(yè)

但你會驚喜的發(fā)現(xiàn)，等到交房之后，交通的配套自然也就跟上了，最近第二條地鐵線年底也即將運(yùn)營

而在入駐了三四年之后，旁邊的商業(yè)綜合體也建成開業(yè)了

當(dāng)初來看房買房的時(shí)候，周邊全是二手車市場和4S店，沒有地鐵，沒有商業(yè)，整個(gè)板塊界面非常差，只有一個(gè)確定的學(xué)區(qū)和一家婦幼院醫(yī)院是存在的

現(xiàn)在，各種配套全部齊全，很多當(dāng)初看完沒買的人很多都后悔了

有些人兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾年又折回來買了小區(qū)的二手房，此時(shí)需要付出的代價(jià)和當(dāng)初已經(jīng)不可同日而語

所以在有限資金下，還是要根據(jù)自己的需求，排列輕重緩急，然后做取舍，先滿足當(dāng)前或者近階段的需要

一般情況下，只要入住率有所提升，商業(yè)配套都會后續(xù)跟上，所以，商業(yè)的配套大可不必急于一時(shí)

而交通，甚至要排在商業(yè)的前面，只要有交通，就有人氣，有人氣，就會有商業(yè)，這是恒古不變的道理

03、買房想法要有，但是不能太多

邊套比中間套好，樓層次頂樓最好，道理誰都懂，但能不能買到，實(shí)際都是要看運(yùn)氣，而不是靠理論

這句話，是我自己以及身邊人買房之后，總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)

比如，很多人都會在買房之前大概有個(gè)預(yù)期，比如，我要買什么樓層，哪些樓層比較旺自己

還有就是，很多人都堅(jiān)持，能夠選邊套，就不要選中間套

這些理論在實(shí)操中都是廢話

因?yàn)椋蟛糠值男^(qū)，開發(fā)商都選擇中間套是小戶型，邊套是大戶型

也就是說，只要你選擇了相對小的戶型，那么你注定就是中間套，你還能怎樣？

這就好像，小時(shí)候愿望都在說是考清華還是北大，但實(shí)際就是，我們大部分人在盡可能的范圍內(nèi)，去選擇一個(gè)不那么差的

道理都懂，現(xiàn)實(shí)殘酷，不必過多糾結(jié)最好的

還有就是樓層，很多好的項(xiàng)目，是不會給你選擇的機(jī)會，除非你運(yùn)氣真的爆棚

我一個(gè)朋友，在15年買房的時(shí)候，就碰到過認(rèn)籌比超過200%的一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)搖號輪到他的時(shí)候，他所需要的戶型，只有頂樓和低區(qū)幾個(gè)不是很好的樓層了

怎么辦？選擇時(shí)間也不多

于是，我朋友放棄了，放棄了，放棄了?。?br />
后來，整個(gè)小區(qū)一路上漲，等到后期加推，他發(fā)現(xiàn)，自己口袋里的錢，也就只能夠買一個(gè)低區(qū)

在必要的時(shí)候，小區(qū)的品牌、物業(yè)、小區(qū)環(huán)境如果都OK的話，樓層的硬傷，真的不是致命性問題

04、公積金是唯一我們可以占到便宜的貸款方式

這句話誰都知道，但是，不要過于迷戀

真的不要強(qiáng)調(diào)這個(gè)事情，明明大家都知道，為啥有人不用呢？是不是錢多人傻？

買房的時(shí)候，能用公積金一定要用，但用不了，別糾結(jié)

大部分買房的時(shí)候，是沒有選擇的

要么就是開發(fā)商選擇的銀行跟公積金沒有合作，要么就是國有銀行審查比較嚴(yán)，審批較慢，總之會有很多不確定的因素阻擋你使用公積金

這時(shí)候，不要猶豫，選擇一個(gè)可以貸款的銀行，先買就完了

我真的見到過有人，因?yàn)闊o法使用公積金貸款，就在買房的時(shí)候猶豫了?。。。?br />
就為了這么點(diǎn)小事，就放棄了買房

這么說吧，那會是2013年左右，純商業(yè)貸款，經(jīng)歷15年降息之后，差不多4個(gè)點(diǎn)多一丟丟

現(xiàn)在呢，就算是你家庭貸足了公積金，也還是首套房，首套利率就算95折綜合下來也4點(diǎn)多，但是房價(jià)這些年漲幅多少啊

你要相信，在上海，你如果是首套房，即便是純商業(yè)貸款，你享受的利率在全國也是比較低的

就連改善置換人群，利率上浮1.1之后，也比很多二線城市的首套利率要低

所以不要過于糾結(jié)

05、對于房子的痛點(diǎn)，不要過于吹毛求疵

每個(gè)房子都有痛點(diǎn)

如果只是看看，相信大部分房子都會被人喜歡

但你只要是要付錢的心理去看，就會找到很多的痛點(diǎn)。但是，不要過分的吹毛求疵，只要不會影響到你生活

比如，我一個(gè)朋友，在15年前后買房的時(shí)候，看了兩個(gè)盤，這兩個(gè)盤同屬于一個(gè)開發(fā)商，都在中環(huán)邊，不同的是，一個(gè)在中環(huán)內(nèi)邊，一個(gè)是中環(huán)外邊上

價(jià)格差距不是很大，他也都可以買得起

在看完房之后，大方向上都非常滿意，比如區(qū)位、交通、品牌、物業(yè)、小區(qū)環(huán)境，都很好

特別是其中一個(gè)未來還是雙軌線，其中一條已經(jīng)開通，周邊也有學(xué)區(qū)，還有商業(yè)配套

方方面面都是一個(gè)85分的盤

結(jié)果呢，朋友網(wǎng)上查了資料，發(fā)現(xiàn)一個(gè)周邊有藥谷，一個(gè)靠近高壓線

于是，朋友在認(rèn)籌的時(shí)候猶豫了

這兩個(gè)盤，毫無疑問，認(rèn)籌率都超過100%，猶豫之間，房子就賣完了

現(xiàn)在，特別是環(huán)內(nèi)的盤，已經(jīng)漲幅非常高了

朋友每次開車經(jīng)過，都不由感嘆，自己過于糾結(jié)，導(dǎo)致錯(cuò)失了一個(gè)非常好的盤

而此刻，這個(gè)盤的二手房，單價(jià)已經(jīng)快逼近六位數(shù)，朋友根本買不起

06、一套房子能夠達(dá)到70分，就可以下手了

任何一套房子，都沒有十全十美的，如果按照區(qū)域、配套、交通、品牌、小區(qū)物業(yè)、環(huán)境、戶型等綜合評分下來

萬科的王石曾經(jīng)說過，房子只要超過70分，就可以下手買

價(jià)格與配套是相匹配的

如果一套房子，各項(xiàng)配套資源都是完美的，那么貴，就是它唯一的缺點(diǎn)

如果你準(zhǔn)備買房，那么你就要不停的去看房，除了幫助你理論落地之外，還有一個(gè)好處就是，從幻想落地現(xiàn)實(shí)

那些選不到房的根本原因就是：想要的太多，而錢太少

最重要的是根據(jù)自己的需求，學(xué)會取舍

07、最后的最后，我再啰嗦一句

此文，針對剛需和剛改人群給到買房的建議。對于這群人，房子未來漲跌，其實(shí)都沒有太大關(guān)系，所以，用平常心看待，不要過于斤斤計(jì)較，往往計(jì)較之間，會揀了芝麻丟了西瓜。只要承受能力范圍之內(nèi)，自己需求之間，看好，就買吧

以上為正文，來自咸魚

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